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不知道大家五一假期怎么过的，疫情余波还未过，估计很多人应该是在家里躺着过的吧 小长假期间，我回了趟老家，开着车在老家四处转了转，跟买房人和中介聊聊，去售楼处转转 我老家是江苏苏南的一个非常典型的小县城，百强县top3，大概一百六十多万人口，三千亿不到的GDP，算是中国县级市里的翘楚了 虽然，撤县并市让他可以被称呼为地级市，但这里仍然和中国成千上万个县级市一样，甚至，因为相比于其他县级市更早的进行了城市化和工业化，所以，从某种程度看，剖析这样的县级市或许能窥视出其他县级市将要走过的路 看的多了聊的多了就忽然有一种不太一样的体验和感受，或许，这是很多小县城不得不去面对的未来 01 长三角一体化所形成大基建才有雏形，买房客就来了 苏南的县级市在前几年有个特性，就是虽然经济很发达，但因为始终没有高铁站点，所以一直以来，在大交通的环境中其实是很没有优势的 我还记得以前隔壁邻居是某大型教育平台的负责人，前几年想要从上海请一些专家过来上课，很多专家一听要坐3个小时的汽车才能到，就直接拒绝了 在未来，一座没有高铁的城市，其实就很容易被抛弃，幸运的是，这样的情况在我的家乡下阶段将被彻底得到逆转和改变，今年7月，沪通高铁将建成通车，再过2年，南沿江城际也将运行 对于很多三四五线的县级市而言，融入边上的一二线城市最好的机会就是地铁或是轻轨，当然，如果像昆山那样直接有地铁与上海相连通，那真的就是天赐的良机了 如果顺利的话，未来去上海只需要半小时，去南京杭州50多分钟，真的很梦幻是不是 高铁带来的，就是资金流、人才流的高效率汇聚，当然，还有闻讯赶来的投资者 虽然说是高铁新城，整体的规划体量很大能级也很高，但要真正一步步落位，却还要至少七八年的时间，看看这样的城市界面你就应该清楚了，而这样的环境，在高铁站附近比比皆是 但是，见多识广的投资客带着对未来美好生活的期待还是来了，一辆辆大巴车满载着上海的大爷大妈，对于他们而言，很明显，他们的耐心相比以前的投资客，明显长了很多 他们也不像以前炒房客一样，希望2-3年房价可以翻番，他们也知道目前是不现实的 对于他们而言，房子每年稍微涨一点，哪怕是5%，也就足够了，也算是一种很好的理财方式，毕竟现在靠谱的理财方式真的太少了，哪怕不涨，在后期退休了，还可以从上海过来度度假什么 现在的投资买房者的心态，确实是变了很多 对于房价的短期涨跌，很多人其实也越来越平静了，很多人的最低要求其实就是只要不跌就行，至少房子放在那还能出租，也会产生租金效益，买房了手里没钱了也就不瞎折腾了，也就安心了 02 三四线的县城里，二手市场依然半死不活 相比于一二线城市二手房占主流的模式，对于三四线的县级城市来说，大家依然还是愿意买新房 我跟好几个片区的中介聊天，他们都普遍跟我说了一件事，现在的二手房市场啊，成交周期真的越来越长了，以前差不多是二到三个月，现在的话得四到六个月，差不多翻了番 
注：某大型中介工作人员在门口等待客户 当然，原因也很简单，以前可能整个市区只有150多个楼盘，现在经过几年大开发，目前有大概200多个楼盘，按照每个楼盘1500户的三口之家进行测算，差不多可以多容纳20多万人口 但是，新增的人口却跟不上新盘供应的量，房子的供应多了，但需求量增加不明显，自然去化周期就变慢了 而且，对于三四线而言，有学区的二手房，才勉强有点市场，不带学区的老破小正在抓紧被淘汰出局 不管是一二线还是三四线，20年以上的老破小正在被越来越多的人嫌弃，想告诫大家，真的不要再买楼梯房了，因为这可能是上个时代的产品，很多人买房的时候，会直接在在网页上或跟中介说，电梯房，单是这一项，就会把这些老破小都给过滤掉 同理，对于买房者而言，对于房龄的判断也越来越粗暴 比如同样的资源同样地段的房子，1999年的肯定卖的比2000年的差，2004年的肯定卖的比2005年的差，因为99年的房子和04年的房子虽然只差了一年，但在搜索时会直接跌出“房龄20年以内”“房龄15年以内”这样的选项 这样粗暴的选择越来越普遍，因为刚才也说了，现在其实就是到了买家时代，买家可选择余地太多了，就更需要优先淘汰掉一批基础条件差的 03 县城的资源重新分配，地段的价值被重新排序 不止是一二线往郊区发展，现在就连三四线，也正在越来越多的发展新城 原因当然是多样化的，一方面是市中心确实越来越拥堵，居住环境变得越来越差，另一方面就是只有发展“新中心”才能卖更多的地，才能有更多的财政收入来发展基建和公共设施 我所感受到的现实情况就是，大量的“后浪们”越来越不愿意住在老破小中，只是买过来挂个学区而已，大部分的人都希望住到品牌开发商开发的新房中去 以前的老破小的保护伞其实就是“学区”，但目前让人感到恐惧的是，为了开发新片区，三四线开始建造更多的名校分校，甚至干脆一点的，直接把学校给搬迁过去，异地新建，这其实就直接打破了原有的资源分布了 对于我所在的县级市而言，为了发展北部新城，不仅把名校进行了异地重建，甚至还把医疗资源给搬了过去，更是打造了20万方巨大体量的商业综合体 所以，如果你去看近2年的房价涨幅，其实市中心的房价涨幅真的是远远低于重点开发的新区的，因为房价跟着资源走，哪边资源附着的多，哪个区域就容易起势 所以，我也一直跟大家强调一点，买房看地段本身没错，特别是在三四线城市，一定不是随便买的，一定要关注重点地段，但是，请大家一定要牢记 地段的价值不是一成不变的，好地段也是会挪动的 我们不要紧盯着政府有没有搬迁这样的维度，不要听那些5年或10年后的大规划 而是更要看看有没有大体量的商业落位，有没有好一点学区新建，有没有更好的环境变化或是道路的改善，这些实实在在的点，比那些虚头巴脑的概念重要的多 04 三四线的超强购买力，正在崛起，改善客开始登场 在五年前，对于我们县城的人来说，买房子最看重的除了地段外，还有就是价格，两个小区的楼盘，我总价1万，你总价1.1万，大概率是1万的会卖的更快一点 原因也很简单，那个时候大家其实是没有什么房企品牌意识的，反正房子其实就是用来住的，都差不多 但善良的人们其实都错了，同样是用来住的房子，在质量上真的会差很多 我有一种很明显的感受就是，就是从去年下半年开始，整体的维权潮越来越多了 当然，这也是事出有因 2017年的那一波房企投资热潮，大量的房企在三线开始开疆拓土，2年后到了2019年，也差不多到了该交房的时候了，前期积累的种种隐患，随着集中式的交房就越来越显现了 也正是经历了这样一次次的失望后，大家忽然觉得，买房这事，宁愿买贵一点，品质好一点的，也不要再去维权了，真的是太折腾人了 当维权潮成为常态的时候，改善的力量将快速崛起，大家希望买稍微贵一些，但品质更为好一点的房子 这次假期，同样的第一天下午外面还下着小雨，我看到金茂府的售楼处是这个样子，熙熙攘攘很多客户在咨询买房 然后来到其他刚需楼盘，是这个样子的，除了销售员以外看不到其他人，因为没有客户，大家只能慵懒的坐在椅子上打着哈欠，而这个楼盘的价格，只需要金茂府的一半 所以很多房企前期认为三四线只要降维打击就可以了，随便复制黏贴产品线就能大卖特卖，甚至有些品牌房企觉得三四线的购买力还不足以支撑还不错的产品线 以前可能是对的，但现在，其实就是错了，而且大错特错 而且，三四线在经过前几年大规模的棚改后，很多家庭拆了三四套房子，他们根本缺房子，他们有着强烈的置换需求 整个市场的保有量真的够了，但是市场上就是缺好房子，缺那些业主们舍不得卖的好房子 05 最后一个维度，对于三四线买房来说也越来越重要，就是你邻居的素质怎么样 前几天去一个朋友家吃饭，他才刚刚装修好几个月，然后突然跟我说，他想要换房子 我看着还不错的装修，感到很疑惑，他解释说，因为邻居的素质太差，实在受不了了 我们以前可能更多的会关注到小区品牌怎么样，小区物业怎么样，绿化怎么样，但是现在，对于三四线城市来说，真实的需求真的是越来越细碎了 其实就跟刚刚说的一样，改善型客户正在崛起，大家除了关注外在的那些看的见的东西，对于很多隐性的细节，比如邻居的素质，也确实越来越关注 06 中国的三四线城市真的太多了，每个城市都有不同的特征 而且毫无疑问县城与县城之间的差距，将被拉的越来越大，未来在城市群中的城市，将逐渐崛起，而更多的城市，将被更加边缘化 所以未来的三四线的楼市一定是发展的更为小心翼翼，如履薄冰，所以如果你要押宝三四线，一定要耐下心来多去看看城市背后的数据，多去那些城市的边边角角多走走看看，多看看规划格局有没有真正的落地 未来三四线的区域分化，一定比我们想象的还要厉害
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发表于 2020-5-6 10:44
