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大家好，我是小司。楼市最近的大新闻有点多，可以说是精彩至极！前两天，河南驻马店发布楼市救市政策——公积金购买首套房，最低首付比例从30%下调至20%；公积金贷款额度从45万上升至50万元。 随后，一周后驻马店政府被约谈，随后政策被收回。3月3日，广州又现政策一日游，刚刚解除限购就又重新紧急撤销，而后改版又重新上线，让所有人大跌眼镜。 就在外界强烈预期楼市即将宽松时，3月7日，海南省出台楼市新规：提出发展安居型商品住房、本地居民限购多套住房和商品住房现房销售制度等。可以看出，海南不仅没有放松，反而加绑了楼市。这也是继3月3日央行电话会喊话强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性之后，首次有省份回应。今天我们就来分析一下这件事儿。3月7日下午，海南省新闻办公室召开新闻发布会，通报了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。 核心内容是建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制，并创新提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。重点在我来看就两点：1. 本地居民限购第三套住房。对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。在户籍人口购房上，海南一直比较宽松。一个户籍家庭在海南本地购房，在套数上不受限制，只是从第三套开始不能贷款。这次“楼市新政”，赌上了这个“最后的漏洞”。这也是继2018年海南全省限购之后的升级版。至于停止销售安居房，我认为也是要释放出一批房源引诱人才，毕竟安居房价格便宜，房价便宜也是人才引进的一个根本所在。2. 全国首次实行现房销售政策。通知提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，只能现房销售。 这条政策也是引起大家的关注，各大媒体也都是纷纷报道。 “取消预售制”可以说是这两年的呼声并不小，早前住建部曾经向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发文件，其中要求对商品房预售许可进行深入研究。建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。众所周知，土地产权70年、公摊面积、商品房预售制，堪称香港房地产界三大发明。内地老百姓(603883,股吧)也深深被这三大发明所毒害。1994年，商品房预售制在内地落地，发展至今，预售制已经弊端重重，原因也很简单： 在之前住房短缺时代，预售制提高了周转速度，有效的解决了房屋供给问题，而现在，部分城市已经出现住房过剩的问题，而内地还允许开发商在建设三分之一甚至在完成地下工程之后就能开始对外销售。预售，相当于让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，从而加快资金周转速度，房地产的高周转模式由此而来，而风险却转嫁给购房者和银行。尤其是高周转高杠杆下，现在有很多开发商也是扛不住压力破产，这也导致了很多烂尾楼的情况出现，而预售制也导致了老百姓有大量的钱压在了烂尾楼上。而且就算老百姓买了期房，拿到了房，也有不少问题出现。比如说开发商在开盘预售时答应的配套设施也成为了空口白话，人工湖不见了，公园不见了，答应的引进学校变成了幼儿园等等，这都不是玩笑，而是赤裸裸的现实。所以海南这次发文取消预售制，也是让楼市一震。官方也对这次取消预售制作出了明确的解释：目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。那实施现房销售制度会有哪些影响呢？首先，这会导致房企周转速度变慢，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠，大开发商也将失去高周转的利器。其次，对于老百姓来说，便宜买房的机会可能就会比较少了，但是买房的安全感会提升，再也不用担心房子质量出现问题，有烂尾的情况，配套落实不完善等问题。可以安心买房了。 而且这次海南实施这项政策也释放出一个信号，从海南省壮士断腕后，房住不炒海南一直都是排头兵，这项政策一出，也有不少业内人士认为，过不了多久，就会有其他城市跟进。我们也可以重点关注一下。
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发表于 2020-3-13 10:16
