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历史总是惊人地相似，我们，以史鉴今，以大数据明理。 2020年1月份开始的“新冠”病毒性肺炎给整个楼市按下了暂停键，因疫情的急速蔓延，整个房地产行业休眠，企业销售全线暂停。 对于资金密集型为最大特点的房地产企业而言，这是关键抉择时刻。 自1月26日晚间，中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召，暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。 整个1月的行情出现明显回落。克而瑞研究中心数据显示，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。 地产迎来了一个看不见“终点”的休眠期，2月份行情比1月份来得更为恶劣，上海最近两周的成交数据，春节前一周和春节后一周一二手房都是0成交，这在历史上也是首次。 楼市停摆。仿佛在迷雾中，难见前路。 *本文共6622字，阅读大约需要22分钟。 时间倒回到2003年，新世纪的开端，SARS由广州为起点肆虐全国，在2月伴随着春运这一重要时间节点，迅速在全国范围内扩散。这是一场经济与民生的双重考验。 那一年，世界卫生组织于6月24日宣布解除对北京的旅游警告，同时将其从疫区名单中删除。疫情，从开始到走向结束，前后共经历半年左右的时间。 简单回顾2003年SARS期间中国经济以及房地产市场，不难发现，SARS并未对中国经济构成实质性冲击，对房地产市场负面影响更是有限。 数据来源：统计局 具体而言，2003年中国经济整体呈高速增长态势，仅在SARS迅速蔓延的二季度GDP增速大幅回落，但三季度GDP 增速企稳回升，全年GDP增速仍保持在10%的高增长。 房地产市场似乎更具“免疫”效应。那一年全国商品房销售增速在3-4月出现一定幅度下滑，4月份商品房销售面积增速明显放缓至22.8%，但5月份开始修复，迅速反弹至43.5%，一举刷新年内新高。 2003年全年房地产投资同比增长30.3%，商品房销售面积同比增长25.77%，依旧维持高增长态势，商品房销售金额同比增长31.9%，增速创下97亚洲金融危机以来新高。 数据来源：统计局 17年过去了。站在新时代的开端，2020年源自武汉的新型冠状病毒性肺炎在同样的时间节点席卷而来，并快速传播。 不同的是，2003年中国经济处于上升通道，房地产市场正步入第一个黄金时代。1998年到2007年间，中国的GDP年平均增长率达到了12%，这10年，对于房地产开发商来说是黄金十年，企业财富得到了野蛮增长。 而2020年，中国房地产市场已从黄金时代走向了白银时代，甚至是青铜时代。 那么，今年的楼市将如何发展？我们试图从一系列数据与事实中，找到更明确的答案。 GDP 16年复合增长率13.16% 作为新世纪的开端，2003年算是一个里程碑，当时，我国经济景气继续延续了2002年以来的扩张趋势，已经稳定地进入新一轮上升期，消费结构由温饱型向小康型升级，市场需求旺盛。 国家统计局数据显示，2003年，国内生产总值为13.7万亿元，增速较2002年加快0.9个百分点。 分季度来看，SARS疫情对中国经济仅造成一个季度的短期冲击，一季度GDP增速多达11.1%，受影响严重的二季度放缓至9.1%，但三、四季度经济复苏，GDP增速连续两个季度保持至10%高位。 数据来源：统计局 2019年，中国GDP的总量已经达到了99.1万亿元，接近100万亿元人民币，比上年增长6.1%，依然是全球经济增长的首位。按年平均汇率折算，GDP总量达到14.4万亿美元，稳居世界第二位，占世界的比重预计将超过16%，对世界经济增长贡献率达30%左右。而人均GDP达到了10276美元，也就是说突破了一万美元的大关，稳居世界第二。 从2003年SARS病毒，到2020年的“新冠”病毒性肺炎，整整17年，中国经济发生了翻天覆地的变化，不可同日而语。 数据最为真实。2003年至2019年，中国 GDP总量从13.7万亿元增长到99.1万亿元，增长7倍之多，年复合增长率13.16%。 人口增长放缓 购房主力人群比重下降6.4% 2003年，中国人口总量为12.92亿人，这一数字不足13亿人。城镇化率为40.53%。以改善住、行条件为代表的新一轮消费结构升级加速启动。到了2019年，全国人口已突破14亿人，城镇化率达到60.6%。人口自然增长率由0.62%降至0.33%，人口红利趋于消失。 从人口结构来看，2002年末和2003年末，15岁至64岁年龄结构的人群占比分别为70.3%、70.4%，到2019年，16岁至59周岁的劳动年龄人口才89640万人，占总人口的比重为64.0%。 数据来源：统计局 此前，根据CRIC调研，60岁及以上的人口基本已经没有购房需求，20~59岁年龄段的人口恰好是市场上的购房主力，因此这一群体占比的下滑也会影响市场上的购房需求。 这意味着16年间，购房主力人群下降了6.4%。 随着我国人口增长速度放缓、人口结构变化，劳动年龄人口总量减少成为长期趋势，人口红利因素逐渐减弱。 国内经济形势 上升与下行 我国经济景气从1999年下半年起开始复苏，到2000年重新进入经济周期的扩张阶段，2002年时消费需求平稳增长，并且趋于活跃，尤其是新的消费热点——住房、汽车、旅游，继续发展并逐步扩大，其中，住房销售增长30%以上。 这一增长趋势延续到了2003年。这一年，我国经济已经稳定地进入新一轮上升期。 从房地产市场来看，2003年我国固定资产投资增势强劲，这一年是我国房地产市场发展较好的一年，全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，达到10153.8亿元，同比增长30.3%。 相比而言，我国目前正处于经济转型的关键时期，宏观经济下行压力大，2019年全年GDP增速仅为6.1%。大环境下，工业运行稳中趋缓，物价水平上涨较快，投资需求不振，消费需求不稳，区域增长不平衡加剧等都是这一阶段面临的难题。 从2018年第一季度的6.8%增速开始，GDP增速已经连续8个季度下行趋势，2019年前三季度GDP增速分别为6.4%、6.2%、6.0%，出现逐季回落态势。2020年，不管是对企业还是对个人，压力都非常大。 如果将目光投向全球，2003年中国正处于加入WTO之后的市场红利期，当年中国的外贸占经济总量的比例高达30%，较2001年的7%有了大幅度的增长。 可与之对比的是，2019年，中国的对外出口增长仅0.5%，2020年仍将面对较为复杂的国际经济形势。 行业发展 不足万亿与近16万亿，规模见顶 从2003年与2019年，整体行业体量不可同日而语。 2003年，全国商品房销售金额7955亿元，同比增长31.88%，这一年全国商品房均价才2359元/平方米。接下来的2004年，全国商品房销售金额已经突破1万亿元。 到2019年，全国商品房销售金额达到159725亿元，逼近16万亿，已经是2003年的20倍。 在SARS肆虐的2-4月，全国商品房销售金额和销售面积均处于全年最低位。1-2月，全国累计实现销售金额392.42亿元，商品房销售面积1560.38万平方米。SARS爆发以后，3月份，这一数据有所上升，全国商品房销售金额实现392.23亿元，同比增加34.7%。商品房销售面积同比增加27.35%。仅4月销售数据较3月出现下滑，其中商品房销售金额为362.74亿元，环比下跌0.8%，同比增长36.5%。5月开始修复，商品房销售金额环比增加11%，同比增长51.5%。 2003年，全国商品房销售面积是33717万平方米。2019年，这个数据是171558万平方米，规模已超当年的5倍。 整个2003年对中国房地产业来说是特别重要的一年，当时建设部官员谢家瑾在《房地产这十年》一书中提及一组数据：“全国房地产业增加值2205亿元，占GDP的1.9%，占第三产业增加值的5.6%。2003年，全国来自房地产业的税收收入中，仅契税一项就入库358亿元，同比增长49%。” 2003年中国房地产开发投资额达到10153.8亿元，历史上首次突破万亿元大关。也正是这一年，房地产被首次明确了国民经济支柱地位。 数据来源：统计局 16年过去，沧海桑田，物是人非。 2019年，全国房地产开发投资额为132194亿元，比上年增长9.9%，其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%。 数据来源：统计局 从首次突破万亿，到13.2万亿元，这个市场蛋糕越做越大，行业规模见顶，压力也到了历史最高水位。 调控政策 从托底经济到“房住不炒” 从政策来看，2003年之前，房地产政策以支持房地产发展为主。尤其SARS以后行业政策倾向主要为积极支持、刺激楼市发展。 2003年6月，为抑制房地产投资过热并防范金融风险，央行曾发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（“121号文”）。然而，在SARS之后，由于对2003 年宏观经济增速的预期发生了改变，决策层希望借助房地产行业来托底经济，出台了一系列救市措施。 2003年8月，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），首次提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”。 从此，房地产市场进入了高速增长期。 进入2020年的今天，楼市已被套上了“紧箍咒”，房地产市场正在经历最严厉的政策周期。房地产市场政策围绕限购、限贷、限价、限售等措施的调控政策已持续了10年，对于房地产行业而言，中央政治局会议的定调：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，已然明确了行业发展的未来：在 “房住不炒”的基调下，中国的房地产企业需要打一场持久战，去杠杆是长期的工作和任务、战役。 典型城市 利好提振与近乎停摆 2003年SARS疫源地在广东，重灾区在北京和上海等地，后蔓延至全国。 以北京为例，受疫情影响，人们外出活动减少，叠加部分人口离京返乡，城市内生和外来置业需求均明显下降，当时北京疫情集中爆发的4月，商品房销售面积同比同比下降超5成。直至5月以后，随着疫情逐渐得以控制，企业施工进程明显加快带动投资企稳回升，城市房地产市场复苏迹象明显，二季度商品房销售面积同比增加50.1%。 在疫情控制之后，北京出台一系列的利好政策，房地产市场稳步发展。当年北京商品房成交金额为898亿元，同比增长10.4%，商品房成交面积1895.8万平方米，同比增加10.9%。 也是2003年，上海房价首次超过北京，成为全国房价最高的城市。当年，上海商品房成交均价上涨24%至5118元/平方米，同期北京房价约4000元/平方米。 这一年，正是中国房地产特有现象“温州炒房团”风头正胜之时，他们在上海楼市的席卷之势令全国人民咋舌。 根据当时的媒体报道，2003年2月6日-8日，温州炒房团把上海陆家嘴102套住宅一抢而空，成交近亿元；2003年2月9日-11日，温州炒房团买走上海南京路57套房子，成交额6800万元。可见，在SARS蔓延之时，温州炒房团并没有停下买房的脚步。直接导致当年上海商品房销售金额同比增加49.2%，达到1216.34亿元。 SARS对广州和深圳楼市的影响也相当有限。从当年整个广东省销售数据来看，2003年广东省商品房成交金额为978.1亿元，同比增长19.23%，成交面积3061.32万平方米，同比增长20.56%。 以广州为例，由于疫情的发展，“五一”期间有相当部分楼盘被迫取消了计划中的大型促销活动，也有个别楼盘将推盘时间押后，但 “五一黄金周”期间，广州楼市仍然销售喜人。 这一年，合生创展集团旗下6大名盘“五一”期间联手推出“合生迎五一完美心愿5+1大行动”，6大名盘共售出1290套住宅，销售总额突破7亿大关，较上一年“五一”黄金周大幅增长了75%；恒大集团“金碧”系列楼盘“五一”期间销售总额超5亿元，其中仅金碧御水山庄5天内便创下了销售400套，成交高达2.6亿元的佳绩…… 当思绪重回当下，2020年“新冠”病毒肺炎疫情已令全国楼市近乎停摆。绝大多数一二线城市的售楼处均已暂时关闭，人们闭门不出，房企为应对这一突发状况，都于第一时间推出了线上售楼处。 但2月份大家还是做好最坏的打算，零成交可能会在相当长一段时间中成为常态。 房企江湖 大变天 大浪淘沙，地产江湖大变天。 2003年最出名的开发商是朱孟依，王石称他一手创办的合生创展为“地产航空母舰”，就在第二年，合生创展率先过了百亿，成为中国第一家百亿级房地产企业。 我们不知道的是，今天的不少主角们，都是2003年相继出现的。2003年，房地产迎来了最后一波相继成立的企业，包括融创、融信、海亮、保利置业、荣盛发展、上实发展以及鑫江置业。 我们所熟知的孙宏斌，也是在那一年，一手创办了今天的融创中国，新世纪后的每一年，对于孙宏斌来说都“时不我待”，他的传奇人生掀开了篇章。 不可否认的是，2003年依旧是一个好的年份。中国第一批房地产民营企业成为了一股不可阻挡的势力，包括杨国强、许家印、李思廉、陈卓林、朱孟依等人，大都在一开始凭借政策春风便完成了原始积累，其麾下碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生珠江五家民营房地产开发企业也凭借着优异的业绩表现，被誉为地产界“华南五虎”。 “SARS”后第一家成功在香港挂牌的内地房地产公司是首创置业，它是首创集团旗下H股上市平台。在赴港上市半年后，首创置业便公布了回A计划。 根据wind数据，截至2003年底，共有153家地产开发公司上市，其中51家H股上市，102家A股上市。TOP3门槛约70-80亿元，其中万科2003年销售金额大概在80亿左右，2004年是91.6亿。 与此同时，国退民进，国有房地产开发企业数量从1998年7958家的峰值一路缩水至2003年的4558家，内资房地产开发企业呈现井喷态势，由1998年19960家激增至2003年37123家。 17年后的今天，百强房企中上市公司就有86家，前一百强开发商中，只有14家没有上市，房地产已经是中国最大的制造业，未来十年中国商品房总量预计将达到150亿。 截至2019年末，头部四家房企全口径销售额均已突破5500亿元，恒大2019年累计实现全口径销售金额6080亿元，权益销售规模稳居行业榜首，这样的大变化，是所有人始料未及的。 万科A（000002.SZ）2020年以来的走势，在大型房企中很具代表性。年初最高市值逼近过3700亿元，庚子年开盘暴跌、反弹后的最新总市值是3153亿元，缩水20%左右，但正常情况下日成交额在30亿上下波动，交投仍属相对活跃。要知道，在2003年，万科的市值只有73.5亿元。 回顾2003年SARS时间线，万科A当时流通股仅3.99亿股与今时的97.2亿流通股不可同日而语，但也是当时的巨无霸型地产蓝筹，2003年1、2、3月份的换手率分别是11.53%、5.40%和33.92%，这显示市场主力资金趁机加大了流入力度，由此也确实开启了万科新世纪波澜壮阔的大发展和股价走牛相匹配的历程。 即使站在2003年的风口，也不敢想象2020年是如此境况。同样，在我们一脚跨进2020，回想17年前的这段波折，也是为了更好的砥砺前行。 那一年的故事很多，但我们，翻篇了。 综上所述： 怎么看2003和2020？ 当时和现在的基数差别非常大，无论是整个GDP，还是房地产基础容量，两者之间，既可比，又不可比。 两个时间点的背景也不一样，当时是经济高速发展，全面启动的时候，现在是经济平稳运行，转型发展的关键时期。大背景分别处于起步期和稳健发展期，所以很不一样。 一个很重要的观点是：2020 年房地产市场很难复制2003年强劲走势。 从目前情况来看，如果疫情得不到明显的缓解，零成交的局面可能还会延续下去，当然一旦疫情得到缓解，那么市场也会快速恢复。 尤其3月份或中下旬，除湖北之外，各地疫情得到有效控制后，很多地方的成交开始慢慢恢复。另外再加上金融方面适度的放水，二季度成交则会出现比较明显的恢复。在灾后经济重建的过程中，房地产作为重中之重，各地或将会有相应刺激市场的政策出台。 预计这次只会出现一些相对温和、定向的政策来支持经济增长和推进结构改革，应该不会有特别直接的政策来推动房地产，但是会不会有相对放松的政策，我认为可以期待。 对于下半年走势，综合考虑到政策方面和金融方面的支持，预计会超过期望值，可能会好过原来的判断，当然从全年的角度上来讲，今年的总成交要比去年低。 数据来源：统计局 敲黑板，说重点！一个很重要的锦囊是：房企要做好打困难战、持久战的准备！！！ 对于房企来说，一季度最核心的问题还是资金流，由于1月份的销售下降和2月份的销售停滞，会影响一部分现金流，这一时期房企需要做好减少投资的安排，更好的渡过难关，定下心来重新再研究客户、需求、市场、投资、产品，思考一下战略规划和发展方向，谋求企业更长远的发展。
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发表于 2020-2-10 12:19
