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突如其来的新型冠状肺炎，将所有人卷入了一场病毒阻击战中。 疫情至今50多天，各行业都被强行按下“暂停键”。此时的房地产行业，同样陷入了“泥潭”之中，等待房企的或将是一场严峻的经营考验：销售额减少、施工延期、管理费用和债务利息，让行业内多数企业深感压力巨大。 为探究本次疫情给各房企带来的具体影响，我们来尝试做一组定量测算。看看短期内，疫情的影响对地产公司的经营冲击到底有多大？ 由于当前多数房地产企业并未正式披露2019年年报，最新的财务模拟数据有这样的分析： 1、以克而瑞公布的2019年销售排名前20房企为样本，进行总体样本分析； 2、以2019年上半年度各企业的财务数据为参考，采取同比类推法（即由去年同时期数据预测本时期数据）进行定量预测分析。 这里，笔者仅作抛砖引玉，略作推演，以供参考。 1 疫情对房地产2，3月销售总额影响 预估在10.6~18.4%之间 假设前提：疫情影响从2020年1月末开始产生，从2月开始全部显现。 开工将延误1-2个月，第一季度销售惨淡，2月销售将创历史新低。 我们先复盘一下房地产行业受疫情影响的时间链。 2020年1月26日，中房协“11字”倡议，百逾城售楼处关闭。与此同时，国务院办公厅发布延长2020年春节假期至2月2日。紧随其后，各省市相继公布了所在省市企业开工时间，80%省市规定开工时间不得早于2月10日，至此，房地产“战疫”进入高潮。 目前，疫情仍处于高发期，即便10日开工，大多数企业仍只能采取弹性办公的形式。虽这种办公模式对地产公司的后台部门，即设计部门、财务管理部门及行政管理部门等没有太大影响，但对需要现场作业完成的工程团队和需要带客户看房才能完成销售团队来说，远程办公的模式基本无法采用。 虽如今各大品牌地产公司都开展了线上售楼的工作。但从实际情况来看，对于大众买房这样的影响到家庭生活的大宗物业购置，如果没有实地去过售楼处体验，没有看过样板区的工程品质和现场体验，没有跟售楼人员的深度交流，只是通过网络视频查看、远程沟通就能下订单，这种情况除非是在纯刚需市场、房源紧缺情况下，才可能出现。 当前房地产供给已经非常充沛，地产局势已经从卖方市场转为买方市场，因此，通过这样的线上远程看房就下定决策的占比极其微小。所以我们对线上售楼的效果依然不报以乐观态度。 这样来看，当下房地产企业最重要的执行部门，即营销和工程施工部门，仍然会不能按时重启。也就是说，实质意义上的项目进度周期都会受到影响。 这样的直接结果有两个： 1、春节许多三四线城市重点依靠的返乡置业高峰销售期的销售业绩基本全部损耗，2月业绩也会损耗大部分； 2、工程施工团队的正式开工周期也会较往年从元宵节之后，进一步延期到3月初（乐观情况预测）。 那么这种影响如何量化呢？我们先看疫情对销售业务的影响。 首先的假设是：从1月下旬，即春节期间的售楼处暂停开始，多数地区的销售部门受疫情冲击会持续到2月底。3月份开始市场可能会慢慢恢复。以此假设进行预估，预计多数房地产公司2月份单月的销售额会减少80%。这是第一个假设。 若是3月疫情得到控制，3月中旬市场开始逐步恢复。但是恢复的成交数据也不会立刻回归正常，主要原因是前两个月受到售楼处封闭的冲击，带客看房和体验样板区的工作无法有效开展，因此，这段时间的销售蓄客质量基本为零。在缺乏有效蓄客储备情况下，即使3月重新恢复销售，也不会实现大规模集中成交，市场报复性的反弹也基本没有。所以销售的恢复的是缓慢的过程。 因此，我们预计对3月的销售冲击可能会影响50%。这是第二个假设。 基于上述两个假设，根据表1的数据可以看出：对于受影响较为严重的2月份，即每年的春节季，也不是购房旺季，2月单月的销售额在前20房地产公司全年占比在4.1~7.3%之间；3月单月的销售额在前20房地产公司的占比在6.5~11.1%之间。 那么，近三年前20强房企2,3月销售额总额于全年年均占比在10.6-18.4之间。 表1：2017-2019年Top20房企2月、3月单月销售额于全年占比情况  数据来源：CRIC，房地产观察家整理但是需要注意的是，对于深耕三四线城市的公司，其销售所受到的冲击会更大。2020年一季度，三四线及以下城市本应成为返乡置业的主力军，但受疫情影响，即便碧桂园积极开展网上售楼业务，短期内销售情况恐不理想。 如果在悲观情况下，疫情在短期内没有得到有效控制，从短期遭遇战变成了胶着站，这就更加麻烦了。在未来的3、4月，地产企业的大规模的营销和施工工作若还无法正式展开，那么在这种悲观的复工假设下，我们假定新型冠状病毒感染肺炎疫情导致停工延续至4 月份。 根据申万宏源的数据分析，3-4 月份是传统的地产销售旺季，历年来3-4 月份的销售面积占比均在16%以上。这才是地产企业真正比较麻烦的情况。 作为结论，本次疫情对于地产影响若从2月持续到3、4月，预计销售额的影响在10.6~18.4%之间。 希望后续进入3、4月的春季，疫情会迅速控制，影响会大幅减少。加之后期可能会出台的刺激消费政策，希望本次疫情的影响能如同17年前的非典，在克服疫情之后，还会形成新的楼市发展小阳春。 2 高周转模式下，债务承压， 高企的财务成本对盈利形成冲击 如果说疫情对营销和施工业务影响很大，那么对于当下房企来说，还有一个部门也是压力重重，那就是财务部门。 对于高负债、高周转的房地产企业来说，承债的压力从来没有减少过。在50强企业中，常见的996甚至007的工作模式，某种意义上也是在跟时间的赛跑。毕竟债务压顶，拖延了时间就是增加了利息成本，也会减少企业利润。 所以，我们再来关注财务部门面临的压力。 经过几轮债务扩张之后，中国当前的房地产行业格局是2020年上半年待偿债务数量不减，仍然是个小高峰，偿债压力较高。 根据Wind数据库统计，截至2020年6月30日，房企信用债到期金额为982亿元，海外债到期金额约为1226.05亿元（分别为174.24亿美元、1.5亿新加坡元、11亿港元）。对于在上一财务季度就已呈现资金短缺、偿债能力减弱情况的企业，开年不利更是雪上加霜。 为了测量疫情对房企带来的资金端影响，我们选择两个指标进行测算，第一是房企的应付利息，第二是管理费用。 根据公式，利息=有息负债*年化率，我们需要明确2个数据：各房企有息负债、2019年上半年各房企融资成本。 我们以恒大为例，采取同比类推法，其推导过程如下： 2019年上半年，恒大融资成本8.6%，有息负债8131.7亿元。 则，2019年上半年应付利息费为8131.7*8.6%=699.3亿元，平摊至2两个月应付利息费为699.3*（2/12）=116.6亿元。 按照2019年同时期应付利息，我们推算：恒大2020年2月、3月两个月至少应付利息总和约为116.6亿元。当然，这是个模拟估算，企业各借款科目、还款节点不同，数据与实际数据肯定存在偏差，仅作参考。 其次，员工管理费用，2019年上半年恒大该费用为89.1亿元，平摊至2个月管理费用约为29.7亿元。 由此，按照此逻辑，前20强房企2020年2月、3月应付利息及管理费用预测，如表2所示。 表2：前20强房企2020年2月、3月应付利息、管理费用预测  数据来源：各房企2019年期中财报，房地产观察家整理绘制根据表1预测数据可知，前20强房企，平均利息成本和管理费用占到半年净利润总额的31%，其中仅利息成本就占到半年度净利润的21.4%。这也确实是个不小的负担。 从2019年的数据看，恒大、新城、世茂、阳光城、中南、金科六家房企，2个月利息与管理费之和占半年的净利润比均超50%。其中，阳光城高达111.6%、中南置地高达95%。 由此可见，本次疫情让人如坐针毡的除了销售和施工，还有就是巨大的财务利息压力。每拖延一天，财务利息成本就会蚕食一天企业的利润。 从财务角度看，销售回款的缩减，也让土地出让环节受波及，房企拿地意愿下降。通常，每年的3-5月是房地产企业的拿地重要窗口期。但2020年受疫情影响，房企第一季度销售惨淡，资金回流不足，直接导致下半年房企拿地意愿降低。叠加出于防控需求，部分城市土拍可能会取消，加剧降低房企拿地意愿。 对于预期现金流水平较低、到期债务偿还紧迫的企业来说，短期的“缺血”会引起一些企业面临“休克”风险。 3 本次疫情对未来房企 发展战略的5点思考 此次疫情，不仅是中小房企的一次大考，更是对各房企自我危机应对能力的审视。 （1）线上销售成新机遇，但仍面临诸多挑战 发展40多年的房企传统营销模式，因为一场疫情正悄然发生着变化，越来越多房企加入了线上销售大军之中。 但我们需要明白的是，对于几十万甚至几百万商品，仅靠VR模式看样板间，没有“买家秀”作参考，消费者是不会轻易加入购物车支付。目前的线上售房，更多的是停留在引流蓄客阶段，最终还是得依赖线下，完成交易这一闭环。 或许未来，随着5G和物联网建设的发展以及信任体系的搭建，房企线上销售模式将更加成熟，彼时，房企线上销售将发光发热。 （2）一二线城市吸引力放大，产品服务理念转变，健康概念的住宅社区将会更受欢迎 从此次疫情来看，一二线城市的关注度、物资运输能力、医疗水平明显的高于三四线城市。医疗、教育资源的不断集中，使得一二线城市的吸引力持续放大。 而肺炎疫情的突发，也一定程度上会影响到大家的购房观。例如，03年非典后，低密度板楼一度畅销，板楼与塔楼的价值区隔开始建立。这次疫情，大家都宅在家里，那么有足够家庭社交场景的房子，能够使购房者产生更强的购买欲望。同时，消费者对小区的物业及服务水平将提出更高的要求。 除此之外，当下成品升级的水平来看，有相对完善配套的、物业管理出色、绿色健康方面功能做得优秀的项目将更加受到市场热捧。未来，必将是“产品为王”的时代。 （3）郊区型、度假康养类产品或会再受热捧 这次武汉疫情沦陷，从某种程度上，也让全行业反思大城市的弊病。此前，在这两年大国大城的经济地理理论下，国人更多往少数核心大城市集中，大城市的效率和优越性明显胜出小城市一筹。但从武汉疫情可以看出，当经济和产业聚集的时候，公共卫生等相关城市配套没有跟上的话，也会带来人群聚集的灾难。 居家隔离导致大多数国人都宅在自己家里。远程办公和线上教育，让大家重新反思地段的重要性。我们是否一定要聚集在人流密集的大都市的中心部位？ 相比于宅在大城市核心区的中小户型产品，对于大城市郊区环境舒适、产品力强、具备度假康养功能的第二套、第三套房，更具备优势。拥有自己的更好的新居所，多一些自己拥有的环境空间，在关键时候还是比依赖于外部公共设施的酒店要更安全、更健康，因此具备提升居家生活品质的产品，会更让人向往。 （4）房企全国化布局势在必行，部分城市存在捡漏机会 湖北省作为此次疫情的重灾区，对于扎根湖北的房企而言，必将遭受巨大损失。比如，美好置业。2002 年，美好置业进驻武汉，以武汉为中心的华中区域是美好置业重点布局区域。受疫情影响，项目延迟开工带来销售损失股票下跌带来的市值损失，都将给美好置业一记重创。 因此，经过此次疫情，房企在谋求区域深耕的同时，应尽快强化全国化布局，平衡区域性系统风险。在防御疫情期间，部分城市土地招拍挂暂停或价格将有所降低，加之政府税收增长放缓，存在一定的捡漏机会。 （5）降杠杆，控制现金流，面对风险 前两年中国房地产行业经过了一个迅速的整合期。行业龙头企业为了增长要求，大公司通过加杠杆的方式，拓展市场份额，加速行业洗牌，以形成竞争优势。好在自从2019年起，越来越多的大公司开始考虑降杠杆，适当的增加自身的债务边界。到了这次，以不可抗力导致的全行业运转暂停，空转的这段时间的成本损耗和营收不足，将对高负债前行的企业带来致命打击。 这次冲击，将重新激发企业高层对发展模式的反思。在越来越不确定的市场环境下，保持一个相对稳健的经营模式，降低杠杆到稳健水平，关注企业自身现金流，这样稳健的策略怎么说也不为过。 当增长大潮退去，市场出现系统性风险的时刻，我们才知道究竟谁是在裸泳。
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发表于 2020-2-9 10:38
