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亚马孙流域一只蝴蝶扇动翅膀，会掀起密西西比河流域的一场风暴。
众所周知，这是“蝴蝶效应”的经典论述，也常常用来表达：由微小变化带来的巨大连锁反应。
比如，头天晚上熬夜看球赛，第二天早上出门晚了5分钟，赶上早高峰，公交地铁打车都爆满，上班迟到半小时，被领导怒怼，心中不服大吵一架，直接辞职，连续几个月没收入。
比如，1998年房改时，一句简单的“促进住宅业成为新的经济增长点”，如今房地产成长为年销售额近16万亿的市场。
比如，上世纪90年代杨国强做包工头，王石卖玉米，孙宏斌刚毕业，潘石屹当砖厂厂长，他们也想不到，偶然的几次的折腾，成了如今的房地产大佬。
钱钟书曾说过：天下就没有偶然，那不过是化了妆、带了面具的必然。
2019年，楼市就已经开始挥动“蝴蝶翅膀”。
第一，建筑工程搞的风风火火，安装工程却异常低迷。房地产投资里，土地购置费用、建安费用是两个重要部分。说白了，房企花钱有两个大头，一是拿地，二是盖房子。
盖房子这一块，建筑工程的投资至少占9成，也就是我们平时说的施工，安装工程其实没多少，也就是室内水电、智能通讯、发电机、小区管网、电梯这些配套，竣工的时候才有。
往年建筑工程和安装工程几乎是同步的，即房子盖的快，竣工安装的也快。但是，今年却出现了历史上首次大幅分化：拼命盖房子主体，竣工安装极少。
截至2019年11月，建筑工程累计同比增速达到11.1%。同期，安装工程走势一路向下，累计同比增速达到了-24.5%！
第二，调控这么严的环境下，期房销售远超现房，非常罕见。
这些年卖出去的房子，九成都是期房，现房甚至都不到一成，期房占比高，是不争的事实。
搁在以往，期房和现房销售增速基本是同步的。
从2007年到现在，每次调控收紧，期房和现房都不好卖，每次信贷放松，投机客高杠杆扫楼，期房和现房也都卖的很好。
但是，今年的问题是：截至2019年11月，累计同比增速为5.9%，同期，现房销售持续负增长，累计同比增速达到了-21.5%！
要知道，建安工程的背离，期房现房的分化，这两个现象，都是房地产历史上首次出现的。
为啥开发商急着盖房子？为啥房企都把宝押到了期房上？
说到底，还是跟抢工期，抢销售的原因。
一方面，2016-2017年，开发商拿了太多高价地，房价飞涨的时候，总是想着捂地、捂盘，等到今年银行贷款、信托在内的各项融资渠道收紧，手里没钱了才想着卖房。
因此，不是开发商不想卖现房，而是他们的手里净是期房，根本就没多少现房。另一方面，《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房想达到预售条件，必须在施工进度达到25%之后，才能取得预售许可证明。更何况，前几年拿的地，就算按3年的施工时间，2019-2020也早该交工了，再不抓紧抢工期，连期房都没法卖，更别提交房的事了。
因此，不是开发商不想做安装工程，而是大部分房子的主体都还没完工呢。表面上看，这是房企贪心、高杠杆造成的。
但是，把房地产行业的问题，归结为某个行业、某个群体的道德层面，这并不客观。
深层次的原因，既有城镇化加速，人口进城带来的需求膨胀，也有2015年信贷、限购、棚改全线放开，导致房价大起大落。
无论如何，建安工程和期现房的背离，好比是房地产已经开始挥动的一双“翅膀”。这使得2020年的楼市，多了一分“风雨欲来”的意味，不少城市的房价，也可能会掀起一场“风暴”。
民生宏观分析师解运亮认为，明年的楼市“有点悬”：2020年1季度，房地产投资面临快速下滑压力。预计1月-3月份，房地产投资将下滑至8%左右，到年底将下滑至5%左右。
要知道，今年因为开发商抢着施工，全年房地产投资都维持在10%以上，假如2020年回落到5%-8%，就意味着流向房地产的真金白银，会减少近一半！
这绝不是一组枯燥的数字，而是影响数10个行业需求、千万人就业岗位、几百个城市房价的现实。
举个例子，你所在的城市有30个项目，15个在赶工期，另外15个今年新开工，明年投入市场。
随着施工加快，开发商手里的库存会越来越多，棚改没了，房企融资和个人购房的信贷收的很紧。
这个时候，供需的天平开始倾斜，买方市场不可避免的会来临。
蝴蝶挥动翅膀后，降价，似乎成了绝大部分城市的必经之路。
明白了这一点，我们也就能释然，为什么最近越来越多的城市在“定向放松”了。
不管是南京、成都、广州这样的热点城市，还是张家港、南通、温州这样的三四线城市，他们既步调一致，又生怕房价再起波澜。
这是一场“各个城市”与“房地产规律”之间的百米赛跑。
理论上来说，这场比赛只有两种结果：1，要么降价，是城市的不可承受之重。2，要么完全放开调控，重演2015-2017年。
问题是，房住不炒依然定调，完全放开调控的概率几乎为零，购房资格可以宽松，信贷资源却不可能再往楼市倾斜。
我觉得，最大的可能，是在税费、人才购房、取消限售等方面出现“边际宽松”，让第1种结果来的不是那么猛烈，仅此而已。
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发表于 2019-12-30 10:36
