越到年底事儿越大，而且往往是大事一件接着一件。继日前经济高层会议召开后，12月18日晚住建部会议，高层又发表了对房地产的最新看法，篇幅不长，但深意不少，值得好好琢磨琢磨。
会议表示，目前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。要坚持因城施策，落实城市政府主体责任，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制。 请站友们注意几个表述，“房地产市场总体平稳”“成绩来之不易”“对宏观经济平稳健康发展的重要贡献”。高层做出如此表态，意味着地产调控最严厉的时代已经过去，未来楼市的调控方向还是“一城一策”。 过去南京、天津、三亚等多个城市出台人才引进落户新政，深圳放松二手房“豪宅税”，都是一城一策的具体表现。 高层对目前的房地产市场还是比较满意的，除了有组织的严重投机行为（比如深圳部分业主合力控盘暴力拉升房价事件）外，进一步收紧政策的可能性比较低。当下房地产市场仍在合理区间，市场下行压力整体可控，房地产依旧是中国经济的“压舱石”。 国家统计局最新公布的数据显示，2019年1-11月份全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%。房地产投资额达到12万亿，增速是全国固定资产投资额增速的2倍。新房成交额接近14万亿（全年估计超过16万亿），接近总出口额。可以说，楼市稳，经济更稳。 会议还提到，“紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，做好重点区域房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展”。这说明，房地产也不能放得太松，如果有扰乱市场秩序的出头鸟，还是会被按住。 从地方调控政策的落实力度来看，限购、限价、限售、限签这“四限”政策，仍是地方调控的重要手段。 房地产税今年不出 至于房地产税，自2018年起还在稳步推进中，房地产税法有望5年内提请审议，但2019年是不会出了。12月23日至28日，十三届全国人大常委会第十五次会议将在北京举行，此次全国人大常委会会议议程也已确定，在多达20余项的工作议程中，未出现房地产税法的审议安排。如果没有特殊安排，这将是2019年最后一次全国人大常委会会议，这意味着，房地产税法2019年不会进入审议进程。 房地产税法首次被推向热议高潮是在今年的全国两会期间，原因是官方“5天内4次提及房地产税法”。 站长对比了一下，去年两会期间的政府工作报告对房地产税的表述是“稳妥推进房地产税立法”。而今年的政府工作报告中，表述变成了“稳步推进房地产税立法”。这细微的表述区别很值得推敲，说明房地产税正在逐步进入制定程序。
从2017到2019年，全国不动产统一登记、全国住房信息联网等问题都已解决，国地税也已合并。可以说，开征房地产税已无技术障碍。那么，为什么房地产税今年还是没能进入审议阶段呢？ 其实这也难怪，毕竟房地产税涉及太多人的太多利益，一旦出台，对楼市和各地的影响可想而知，当然得慎重加慎重。 降利率，购房易 对于刚需来说，买房确实比以前容易了。昨天的高层会议不仅强调了保楼市稳定，还提到了“要完善住房保障体系，进一步加强城市困难群众住房保障工作，大力发展和规范住房租赁市场，着力解决新市民、年轻群体的住房困难。”这对在城市里打拼的租房一族来说是个好消息，租房市场将越来越规范了。 对于有实力置业的人来说，也有利好，因为利率又下行了。12月18日，央行开展2000亿元逆回购操作，14天期1500亿，中标利率是2.65%——以前是2.7%。在这里站长要科普一下，逆回购是商业银行等大型金融机构向央行借钱的一种方式，利率越低，那么银行资金成本也越低，贷款最终的LPR也会变低。 年末各方动作不断，央行各主要政策利率接连下调。11月5日中期借贷便利（MLF）下调5个基点至3.25%。18日央行7天期逆回购操作利率下调5个基点至2.5%。虽然每次下调都不多，但一直下调起来，总数还是蛮多的。明天又是20日，新的LPR要公布了，大概率会持平或降低。 棚改后企业新风口 前两年大家爱说一句调侃式的问候语：“你家拆了吗？”因为棚户区改造让很多个人和企业一夜暴富。 棚改安置分实物安置和货币化安置两种。通俗地说，实物安置就是以房换房，货币化安置就是政府补贴钱给拆迁户，让他们自行购买商品房。很多暴发的拆迁户、拆二代就是赶上了这波红利。特别是在北上广深等一线城市，补偿动辄就是几千万甚至上亿。 很多地区的房价也因此水涨船高。以常德为例，2014年，货币化安置大范围实施前，常德房价均价才4000多元，如今均价已经涨到6000多元，短短4年时间，对于一个常住人口刚过500万的三四线城市而言，这涨幅已经很可观了。 棚改，曾经是很多中小城市最大的房价助推器。但从长远来看，如果房地产市场没有成熟的产业和持续的人口净流入作为基础，仅靠棚改撑起的市场很难长久繁荣。
(数据来源：Wind，招商证券) 棚改从2004年在辽宁试点开始，至今已走过15年。它从以房换房的实物安置到现金补偿的货币化安置，带火了三四线城市的房地产市场，拉动了地方经济发展。如今棚改的历史使命已经完成，正在逐步退出，如2019年全国棚改计划仅为285万套，不及去年的一半。而2020年的棚改空间同样所剩无几。 棚改降速之后，为了填补投资缺口，官方提出了老旧小区改造。如果说棚改主要是拆除重建，那么“老旧小区改造”主要是整体提升。比如安装电梯、整修小区外观和内部环境、增加停车场等配套设施，整体市场空间也是蛮大的。 此前有媒体披露过，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。如果全部改造，需要投资4万亿元。假设改造期为5年，则每年可新增投资约8000亿元左右。 结论 未来楼市发展会冷热不均。强者恒强，发展更好，比如几个大都市圈城市的核心地段；中等的就是二三线城市，得看当地产业和经济发展、人口走向和交通，比如开通高铁、地铁、机场都是升值加分项；冷的会更冷，乏人问津，如偏远人少小城镇，可能会成为下一个鹤岗。 但楼市总体会稳，买房会比以前更容易，因为很多地区的房价特别是二手房价都已经降到了比较平易近人的价位。房贷利率也降了，如果未来除深圳以外的其他一线城市豪宅税也有改变，那置业难度就更低了。 很多人没赶上楼市20年增值红利，没赶上拆迁暴富，就感慨自己生不逢时。其实梦想还是要有的，万一实现了呢？
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发表于 2019-12-21 09:36
