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前几日，北京、上海、深圳相继出现首套房贷款利率大幅上调的新闻，部分银行首套房贷款利率最低为基准利率的1.1倍，二套房为1.2倍。 这股风吹到了杭州。昨天，记者从杭州多家银行了解到，从6月开始，首套房利率优惠基本取消，大多执行基准利率。个别银行首套房贷款利率上升到1.1倍，二套房利率则上浮至1.2倍。 首套房贷款利率又上浮 钱报记者上个月还写过一篇新闻，首套房房贷利率优惠缩减至9.5折，个别银行变成基准利率。一个月过后，情况又变了。 记者联系了交通银行、光大银行等杭州七八家主要银行，大多数目前首套房房贷已执行基准利率，且房贷额度紧张。个别银行针对部分优质客户，可以打9.7折或9.5折。 有两家商业银行表示，只有接受首套房1.1倍的贷款利率，二套房1.2倍利率，才能优先办理按揭贷款。 对此，相关部门负责人分析：“大背景是国家金融去杠杆化，抑制金融泡沫，金融资金走向将面临大洗盘。” 他进一步解释，今年新增贷款受宏观政策影响，银行提高了盈利指标考核，而房贷因为时间长，盈利能力差，因此出现银行停贷，或者谁愿意上浮利率就优先贷给谁的状况。 首套房贷款利率上浮，对目前楼市的杀伤力不小。据某楼盘营销负责人透露：“这是6月刚发生的情况，要么客户得接受利率上浮，要么贷不出来，目前因为贷款问题，我们项目可能流失四成左右的客户。” 按照200万元房贷计算，两个月前杭州首套房贷款利率还能打9折，30年期月供10027元；执行基准利率4.9%时，30年期月供为10615元；但是如果按1.1倍基准利率执行，即贷款利率5.39%，30年期月供为11218元。利率从9折上涨到1.1倍，每个月将多还1191元。 而首套房购买者往往是刚需人群，在杭州房价上涨后，还贷压力本就不小，若每月要再多还这么多钱，的确有不少人干脆就推迟购房计划。 “已经付了定金，但还在排队等网签的这一批购房者比较受影响。因为只要可以网签，就可以去办按揭，但现在网签还没轮到，贷款已经收紧。这部分购房者要么接受利率上浮，增加购房成本，要么只能退房。”一位开发商人士表示。 有楼盘筛选购房者，首套房也必须首付六成 事实上，购房者不能办出按揭，开发商就拿不到按揭款，对开发商的资金回笼也造成压力。 杭州就有一个楼盘出于回笼资金的压力，要求购房者必须支付六成首付，否则将失去购房资格。 上周末，李先生收到置业顾问的通知，第二天就得先交六成首付，否则买不了。 “我们这套房总价240多万元，原先以为是三成首付，我们还是借了钱的。现在一夜之间又要多凑出70多万。”李先生非常无奈，咬牙再次借钱，才终于将这笔钱付了。 他告诉钱报记者：“当天去付款时，我这首付六成的，必须排在那批全额付房款的购房者后面。”据了解，当天付全款的购房者不在少数。 知情人士透露，现在网签受限的情形下，一些开发商不得不为了回笼资金，筛选购房者。 浙江厚道资产管理有限公司CEO丁浚哲告诉记者：“目前的按揭贷款批下来需要不少时间，开发商拿不到钱，回款压力就大。对于回笼资金要求比较严格的房企，就开始挑客户，首付六成或者全款才卖。 他说：“这种情形，往往是调控非常严厉，但楼市仍比较火热的两三个月内容易出现。开发商敢于挑客户，是因为杭州楼市目前供应量不足，不怕房子卖不出去。等两三个月以后，市场会逐渐冷静，大量购房者开始观望，开发商也许就不敢这么做了。” 专家称，调控进入深水期 丁浚哲表示，房地产调控，在资金层面上，一般都是先从开发商开始。去年12月到今年1月前后，各大银行都已收缩了开发贷的贷款规模，同时也斩断了相关资管计划和信托，公司债也逐渐被限制。事实上，从去年底以来，围绕房地产公司获取资金的各种方式，几乎都逐渐上了枷锁。 丁浚哲说，从过去的楼市调控过程看，房价调整有一个共同的前提，就是开发商缺钱过冬了。如果房企资金充足，那么主动降价的几率是微乎其微的。 “当房贷利率开始大幅上调，甚至有的银行停止按揭贷款，往往是调控进入深水期，威力也将显现。”丁浚哲表示，银根缩紧才是深水炸弹，不仅影响需求，也直接影响房企的资金回笼，更会影响预期。
“杭州这一轮的严厉调控政策，其实还差最后一根稻草。”丁浚哲认为，这根“稻草”，可以有三种情况，一种是杭州也像某些城市一样出台“限售”政策；第二种，就是土地市场冷却；第三种，一旦有个别开发商因为资金压力开始清仓跑量，就会引发市场的跟跌效应。 丁浚哲表示，随着楼市调控逐渐加码，开发商内心实际上非常焦灼。一方面是拿不到地的压力，而拿到了地，付了高昂的土地款，就需要及时回笼资金，但资金的回笼又受到网签受限、按揭审批慢等限制。 他认为，三根“稻草”不管出现哪一根，下半年都会有开发商以走量的形式来回笼资金。 | 
发表于 2017-6-12 15:45
