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今天市场上非常热闹的一件事，就是宜兴挂出了一块限价地：
这块地挂牌起始楼面价为2586元/㎡，最高限价为15900万元，折合出让价上限为3879元/㎡。
当地块网上竞价达到最高限价时，如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，将进入竞争报建人才房建筑面积阶段，起报建筑面积为50平方米，增报建筑面积幅度为50平方米的整数倍，竞争报建人才房建筑面积最多者为竞得人；人才房建设成本不计入竞得人可销售商品房备案核价的核算成本，相关财务和税收核算方面的要求以相关业务办理部门的政策为准进入该阶段的每个竞买人都必须有一次有效报价，否则视为违约。特别提醒：在挂牌期间每个竞买人必须有一次有效报价。
首先带来科普，人才房是什么意思？
简单来说，就是为了帮助有才华的人解决居住的问题，它的性质和普通住房完全不一样，它属于福利性房屋，价格很低，所以在买的时候，不会给消费者带来很大的经济压力。之所以推出这种类型的房屋，是为了吸引人才，因此申请人必须具备当地人才房的申请资格。
这对于宜兴市场的人才引入和留存是有一定帮助的。未来以具体申请资格政策为准。
下面我们就来聊聊限地价这事儿。
Part1、 限价情况如何？
从地价来看，起始地价为2586元/㎡，而去年和桥土拍，成交价格为2392元/㎡。这个最低起拍价已经超过了2392元/㎡这个价格。
而最高限价的3879元/㎡，溢价率达到了50%左右，而去年和桥土拍的溢价率为57.78%。
并且在超过限价后，还要去竞拍人才房的建设，虽然不算在地价里，却也还在开发商的成本里。
首先这块地块能不能达到限价？
从最近的土地市场供应来看，开发商还是比较缺地的，愿意下沉乡镇的房企也不少。所以这块地达到限价并不是不可能。
限地价对房价有什么影响？
限地价一定程度上会影响房价，因为毕竟地价是建筑成本的重要组成部分。
所以，未来的房价还是在一定程度上会受到影响的。
Part2、 限价对房地产市场有什么影响？
其实，目前市场上主要的限价有几种方式
1、两限两竞：
即：限套型，限房价，竞地价，竞房价。这是指在土地招拍挂过程中，对拟出让地块限定住房套型，限定最高房价，然后在”两限“的基础上，让开发商向上竞地价，向下竞房价，这样既能够抑制房价过高，又能让政府获得较好的土地出让收益。
这种方式，一定程度的压缩了房企的利润，就看房企的成本压缩能力有多强，但是也不得不说，在这种情况下，很容易出现开发商偷工减料的事情。这对后续的监管就要求很高。
2、限地价限房价：
该政策就是限地价的同时给出最高指导价，例如本次常州的土拍。
来源：克尔瑞数据
该政策比较直接，双限，并且本次的土地挂牌价和房价低于市场预期，是真正降低房价的限制。
3、限地价竞配建
也就是本次和桥的限价策略：就是强行降低溢价率，标准是50%，超过50%溢价，就将超溢价的部分转接到配建的人才房中了。但本质上没有控制房价的预期，可能会出现配建面积拍的很高的情况。
Part3、 限价政策是好是坏？
限价政策对于刚需来说是一件好事。
但是也可能会出现不好的现象：
1、二手房倒挂的现象
例如其他城市出现的限价盘价格低于周边附近的二手房价格，导致炒房客更加猖獗，甚至想尽各种办法抢占刚需买房资源,然后倒卖的情况。
因为限价只能限制新房价格，对于二手房的买卖则难以限制。不过目前不少城市也已经出台了二手房价格指导政策，以来平稳市场。
2、压缩房企利润，可能会导致工程问题。
限房价本身是压缩了房企的利润的，对于高周转的房企来说，压缩房企利润，就有可能导致房企在其他地方减少成本。这对于买房人来说也是一个问题。
因此需要建立强力的市场监管和后期工程监管。
所以，本次的和桥限价政策，朋友们有什么看法呢？欢迎留言和我们交流。
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发表于 2021-6-17 15:58
