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虽然现在随便打开地产频道的新闻，依然可以看到很多人在炒作当年马云说的“房价如葱”，结果前天阿里就推出了“天猫好房”的卖房平台。也不知道这事是个怎么样的说法，是阿里就打算在“卖葱”上面赚钱了呢，还是说嘴上不要身体却很诚实。 背靠阿里这样的大平台，天猫好房注定是喊着金钥匙出生的大平台，合理预测未来几年对于房地产交易的模式——或者用互联网大佬们更常说的，房地产交易的“生态”“业态”会有比较大的影响和冲击。 所以天猫好房推出的当天，无数地产大佬就开始看衰当前业内的龙头老大——贝壳找房。毕竟这样一个强有力的竞争者加入市场，对行业龙头的冲击不言自明。而且这几年作为行业龙头的贝壳找房，显然是钱赚了不少，当时开发商和媒体也得罪了不少，基本上都没有为贝壳找房说话的（除了贝壳找房自己）。 说实话，很多人是对天猫好房未来降低房价抱有很大期望的。理由也很简单，不论是新房还是二手房，现在中介收取的佣金实在是太高了。特别是二手房，2.2%的中介费加上0.5%的担保费，买一套房子给中介出将近房价的3%。而事实上中介的工作也没有想象中的那么大，大部分中介费其实是消费者给中介垄断了房源支付的市场“议价”。 如果天猫好房，真如不少人期望的那样，通过互联网平台手段干掉了一批中介，让大量中介下岗的话，那么对于降房价的效果是可以期待的。 首先，切实省掉了中介费这一大笔钱，或者只需要支付平台一小笔钱。其次，打破了中介垄断信息的市场地位，让卖家和买家直接面对面，使得中介通过调控供需影响价格的能力不复存在。最后，使用互联网手段能够让市场参与各方明显地感到供给增加，能够打破供小于求、只涨不跌的预期。 不过，对于上面的想法，我只能说，想的是挺好，但是实践起来难上加难。楼市发展到今天这一天，要想通过一个商业模式的调整（我认为还谈不上变革这么高端的词），扭转市场现有的格局，是非常难的。之所以这么说，是因为楼市交易中的三个核心要素，不会因为从线下看房变成线上看房有所改变。 第一，二手房交易逐渐占据主流，二手房交易的复杂程度远比一手房要高的多。北上广深早已经进入了二手房为主的交易时代，并且一线城市的二手房已经被认为是全国楼市的风向标。未来随着存量房越来越多，并且二手房占据着有利的位置和相关交通、医疗资源，所以二手房将来只会越来越占据主流。 二手房交易起来可比新房要麻烦的多，这点大家都心知肚明。因为二手房的卖家是业主，不是开发商。开发商基本上只需要考虑价格和付款方式，但二手房买家和卖家要考虑的问题则要多的多。 比如户口迁移的问题、学区房学位是否使用的问题、当前房子有没有租约的问题、买家需要提前入住的问题、房子存不存在二次甚至多次抵押的问题，甚至是不是凶宅等等都需要考虑。 但实际中，除非真正走到买卖双方协商购房的关键时候，很多信息实际上卖方是不愿意过多透露在网络上的。后续购房过程中，买卖双方出现的矛盾也好、需要协调的新情况也好，这里面大量的事情是需要人工和专家来处理的。比如调整贷款方式，购房后原业主还想继续租住等等。这些问题，如果是线下转线上，那还不如现在的模式。 第二，当下房地产市场是卖方市场，业主对交易有控制权，互联网思维则是用户需求至上。以前有朋友开玩笑说，一般去房地产交易中心，通常的情况是，买方恭维业主，中介恭维买家。因为卖方在市场上强势，而买方即将成为新的业主。 这背后的逻辑，不仅是这十几年房价大涨的结果，也是房地产逐渐金融化的结果。 这几年不论是买方还是卖方心里对价格其实都很清楚，地理位置决定房价，一二手房倒挂的价格洼地有套利空间。在房价高企的今天，手里拿着房子的才是市场上强势的一方，因为潜在的需求者、投资者以及投机者实在是太多了。除了调控政策能直接影响房价，其他能影响房价的因素实在是太有限了。 正是因为卖方强势，所以现有的中介模式，不论是绿中介、黄中介还是小型中介，本质上都是围绕卖方建立自己的商业模式的。这就跟用户思维、互联网思维强调买方主导的商业模式格格不入。  还是那句话，只要肯降价，不愁没人来买房子。既然如此，线下看房和线上看房又有何区别？ 第三，羊毛出在羊身上，房地产市场历来是弱势的买方出所有费用，包括中介和营销费用。不可能指望国内哪个商业公司是来做慈善的，就算是补贴个三年五年，最后也一定会走到盈利这一步。 国内市场的现状是，虽然名义上各种税负都是卖方交，但实际上要么是买方直接出了，要么是隐含在交易价格里还是打给卖方。更何况，中介是按照交易量和价格来收费盈利的，天生就有推高价格的动力。 总之，这三个点没有改变之前，指望天猫好房降低房价只是一厢情愿罢了。楼市还是政策市，指望国家出台更有力的政策才是正途。至于资本市场，对这一点已经看得很透了，贝壳的房价不降反涨就是最好的证据！因为天猫好房入局，说明这个市场还有很大的盈利空间！
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发表于 2020-9-20 20:29
