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这个周末如果你留心周围的二手房中介、去看看售楼处，你会发现，人又多了一点！ 最近不仅仅最热的深圳，上海也有了一点小阳春的味道，人气明显增加，北京看房的人也又多了一点！ 4月17日的上午10点，国家统计局公布了一季度GDP数据，中国经济创下了1962年以来的单季增长新低，下滑了6.8%。 所以晚上开了一个重要的会，政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。 很多人都关心房地产的内容，其实这次会议更重要的是对经济的新解读！所以如果要认真解读一下这次会议后的政策方向，逆周期的调控力度肯定会超过想象。 中国房地产短期看政策，中期看政策，长期还是看政策！ 很多媒体只看到了会议再次提及“”要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。” 但对于政策来说，更多的篇幅讲解的是：“六保”——保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。 首先：直接针对房地产的内容出现了变化！ 中国没有经济学家，因为要看政策，所以大家更喜欢解读政策里面的语气、字数的变化： 2019年4月19日会议：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。” 2019年7月30日会议：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。” 2020年4月17日会议：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。” 从2019年8月到现在，已经不再见到，不将房地产作为短期刺激经济的手段。的表述。最近关于房地产调控，更多的原则依然是要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。 政策方向已经出现了变化： 不将房地产作为短期刺激手段,也不能让其成为经济增长短板，“纾困不刺激” 其次：降息将加速！ 4月17日政治局会议在3月27日的基础上还提及了“运用降准、降息、再贷款等手段……把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上” 2018年8月的政治局会议提出“六稳”（即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资和稳预期），并一直延用至今。此次4月17日的政治局会议则在“六稳”之外，首提“六保”，即保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。 从之前的“稳”到目前的“稳”和“保”并存，可以看出政策层面更加强调和突出底线思维的理念。 虽然今年已降准三次（1月1日、3月13日与4月3日），降息次数也已达到9次（LPR下调1次、7天OMO利率下调2次、14天OMO利率下调1次、1年MLF利率下调2次、1年专项再贷款利率下调1次、1年支农支小再贷款利率下调1次、超额存款准备利率下调1次），但预计后面降准和降息仍会继续。特别是4月20日LPR已成定局。 意味着4月20日的LPR下调空间将大于2月降息幅度。对于房贷5年前以上的LPR来说，将出现10-20个基点的下调！ 降息已经在路上了。 简单的总结一下：老生常谈。全球比赛大放水时代来了，第一阶段中国调控非常有定力！ 楼市靠天吃饭，最近大部分城市市场只是复苏，远远谈不上火热，3月到今天，全月全国只是恢复到了疫情前大约60-70%的水平，除南方少数城市稍微好一点外。市场都在等待政策。 从政治局3月27日会议的表述看，降息已经在路上，而且比例不会低。就怕一开始定力十足，后面政策力度空前，这可以看2014年，2008年的政策。 整体看，疫情平稳后必须稳定积极，而房地产一方面要坚持房住不炒，但也必须稳定，降息有利于保持房地产预期稳定。在出口肯定将出现问题、消费短期也肯定很难企稳的时候，房地产的稳空前重要。 对于购房者来说，是否降息就是是否买房的发令枪，不降息不买，降息就别犹豫。很简单。 第三：看海外机构的预测 4月17日，国际评级机构穆迪表示，受新冠肺炎疫情和经济疲弱拖累，中国房地产的需求承受重大压力，特别是1月至2月的销售额跌幅最为显著。虽然预期房地产销售额在往后时间会逐步回升，但碍于需求疲弱，今年销售额将不及去年，预计全国今年房地产销售额按年跌5%至10%。而个别流动性较差的开发商，需同时面对离岸市场再融资风险。 按照这个预测，基本也是符合未来几个月市场还是会逐渐企稳。 第四：各地的房地产政策试探！ 全国最近市场热度最高的城市是深圳，其次包括杭州、上海等城市也在逐渐复苏。 只要深圳没有明显的加码调控政策，那么各地的一日游政策肯定会越来越多。 截止4月上旬，全国各地房地产调控政策继续频繁发布，累计次数达到了接近20次，其中大部分政策内容都有关人才政策、另外在4月上旬，包括青岛调整了限售政策、还有四川乐山等城市微调了贷款政策，对于市场来说都有一定的影响。 人才政策成为最近的关注点，整体看，2020年截至日前，全国各地人才政策发布已经接近60城市。 简单的总结一下：“房住不炒”代表了政策底线，但降息也带来了政策空间。 房地产政策方向已经出现了变化： 不将房地产作为短期刺激手段,也不能让其成为经济增长短板，“纾困不刺激” 所以简单的预测一下，下周一的降息大概率还是分化的，1年期20个基点，5年期10-15个基点。 降息下，大部分购房者很可能会因为降息的影响，在2020年的4月房地产市场有望继续复苏，5-6月出现一次类似2019年初小阳春的概率已经越来越大！
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发表于 2020-4-19 15:44
