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看到标题，大家应该以为这又是一篇“劝你买房，是最大的善意”的文章吧。 某种程度，这还真算不上。 最近经济形势有多复杂，我想各位都有心中的尺度衡量，这也为什么所有楼市利好性文章哪怕再有论据，下面评论普遍都在diss。 我也从不否认这点，也很直白和身边朋友分享过，楼市的命门不在于房价波动起伏，而是房贷和土地为根基的债务链条不能崩坍。 也就是说，只有你供得起贷款，银行才能保证你的房子是资产而不是不良资产，你和你城市的土地才能保持价值的锚定，开发商才能用土地做抵押保持信用， 楼市才能不停的滚动下去。 从这点上，工作能不能保住，比房价跌了更要命。 但我却为什么这么胆大和各位说这么一句： “经济这么复杂，我却大胆买房了。” 01 码这篇文章的初衷，来自一位企业家朋友咨询。 夏总作为吴江本土的物流行业乡镇企业家，本身也是8套房的业主，在圈子里算个小有名气的炒房客，最近看上一套吴江太湖新城的叠墅产品，几乎认定的那种。 本来我以为每个行业在这样的环境下，好像都放弃了挣扎，纷纷逃到楼市中避难。 “嗯，生意今年生意确实难做”。 “但我买这套房子，只是为了住到太湖新城去。” 对，就是他突然发现身边圈子中的，镇上有钱人开始慢慢住到太湖新城，或者起码有一套房子买在那的时候，很多微妙变化出现在他们这些本来只想投资买房人身上。 这个变化叫， 房产投资客在被消灭。 不知道各位有没有感受到这种慢变量，这几年牛市尾声，每个城市客单价都很高耸，这几年停盘周期，这几年的房住不炒不断重申。 这样趋势推动下，一个共识在买房人内部逐步达成，买房纯投资没有那么赚钱了。 这也是我那位朋友很明确的，买着这套房子也不指望赚什么钱，产品结构也不是投资中的上品。 但他现在要买房的产品，自住和投资都必须要兼顾，起码要禁得起10年的冲刷。 我也和好几个一二线的资深投资客聊过， 他们现在买房投资周期，都拉长了5年以上。 我不想谈什么疫情对经济的冲击，也不聊这样的冲击下，会放出多少的洪流对冲到楼市中。 但楼市从未如此冷静，买房人也从未如此客观审视自己的需求。 这样好不好，我觉得是本质在利好。 回顾下在这轮牛市车轮前，投资力量横冲直撞的时候，我们到底是在买什么？ 是买优质产品，还是买板块势能，好像都不是。 我们在为恐惧和贪婪的情绪买单，在为向上的周期买单，在为限价，为能买到这件事买单。 这样环境下，风口一旦停下，维权盘频出，涨幅回吐，原来我们发现楼市也会 裸泳的 啊。 而现在所有因素叠加下，投资需求真的在市场上真空了，楼市从未如此纯粹过。 所有人都不指望在楼市暴富了，也很清楚的明白在楼市中需要什么。 很多说买房人变了。 只是时候变了。 02 的确有一件事是值得相信的。 一个理性的楼市一定是比一个情绪波动楼市更友善买房人的。 而微小的趋势也在这样环境中慢慢衍生。 各位有没有留意到长三角最近的土拍，上海苏州无锡都开始集中推地，但一个很有意思的共性现象出现了， 开发商在抢地不假，但愿意开出的溢价基本被控制在10%~20%之间，而且起拍价和现房价都比周边板块要低一个维度。 这样的出让条件很宽松，留给开发商的利润空间就有了。 对，地方，开发商，买房人在经历着几年的博弈后终于达成了 妥协 。 慢慢剥离限价这种让所有人利益都受损的临时过渡方案，真正要把楼市带入一个稳定可持续的循环。 也只有这样生态下，开发商才能拿出精力到产品上来、到配套上来、到想想怎么服务买房人来。 而不是挖空心思，好卖的各种用茶水费和简配收回成本，不好卖讨好渠道骗一个是一个。 在这个维度上，前几年野蛮生长的玩法将会有所以改观。 至少就像我那朋友夏总，被产品打动这件事，你是很难想象发生一个资深炒房客身上的。 一个产品力回归的年份，也许在买房人即将的当下。 03 好，即便有着这些友好买房人元素在涌现，但还有个逻辑依然关键。 经济形势这么迷，要有个万一呢。 这点上，我不会说什么重演08年的煽动，因为条件变了，形势变了。 虽然当前局面我的看法还不算恶劣，但我的信心其实 来源于对经济本质的认知。 什么意思？就好比彼岸的美国，你会发现美国的所有精力都在保卫美股的指数。 是因为美股是美国财富沉淀池吗？这当然是个极重要的理由，但更重要的是，财富在这里，这里是美国所有人的信用基石。 企业要融资，个人刷信用卡，整个信用链条建立这样财富背书上，如果价值发生坍塌，那整个链条的断链是没法接受的。 这就是为什么，美国要保卫美股，不计代价的那种。 对我们而言，这样逻辑就是被套用到楼市上了，楼市不仅是整个社会财富池， 也是信用最核心的节点了。 回想下，中小企业做融投资，银行端口最好用的还是房子，个人做背书抵押依然还是房子最被认可。 所以从这个角度，没有所谓救楼市，我们只是在稳定信用体系。 无论任何代价。 04 接着，我们再往下深聊一点，就是为什么会这样一种局面。 难道像美国那样有个稳定的股市不好吗？ 这点上还真不是我们不想，只是还不能， 是不能越级挑战经济规律。 美股为何强大，美股背后是苹果高通特斯拉这样最高维的科技产业，以及为之配套一整套教育法律和社会体系。 而我们的一个现实就是，这些高富帅的产业我们也想要，但需要时间。 所以更实际的问题是如何把能诞生这样产业的城市给培养出来，打个比方我们能有十个深圳的话，那么就没有什么产业焦虑了。 这就是 一个城市化没有完成发展中国家没法越级打怪的真实。 还是我那个朋友，看着他做着似乎和楼市不相关的物流产业，但本质上，物流产业是在这个城市做流动配套。 只有这个城市在规模和质量上迭代了，产业和人口才能跟着一起壮大 楼市在城市作用，就是让钱和人流在城市中沉淀并且循环起来。 所以国家借着这波楼市起势，一个的战略方向就是把一亿人口给迁入到长三角珠三角这样优质的都市圈中。 不管是用高铁这样的流动手段，还是开放落户这样的政策操盘。 就是 要堆积优质城市势能，去承载产业和人口素质的爆变。 某种程度上，这就是我信心的来源，放水可以不进入楼市都没有关系，因为整个城市发展驱动模式，依然需要楼市来消化。 那么楼市价值就没有办法被取代了。 05 最后，我还是想强调下。 这不是想煽动恐吓什么，那就脱离了写这篇初衷，只是想大家明白。 以前楼市中对买房人的不友好因素，投资客横行啊、维权盘啊、烂产品遍地在新周期前慢慢消散了。 我不能说现在房市对买房人友好到多大程度，起码要比以前要好太多了。 同样，楼市中一些底层的逻辑依然没有被一时环境改变， 这也就注定了楼市暂时无可取代的可能。 那如果你也认可这些观点，那我也想借此给各位一些建设性的忠告吧。 第一，买房人不管从哪个需求出发，有一个东西没法或缺了，叫 平常心 ，平常的看待楼市的收益和未来，这能给自己减少很多不必要的痛苦和妄念。 第二，我为什么说08年很难再现，一句老话叫“时也，命也”，楼市将来需要不是无差别泛滥的流动性， 而是要把资源导入重点培养的城市中去突围。 并让这些城市带入稳定发展循环中来。 去找这些被时间投资的城市去投资，去买房，去置换对冲吧。 第三，产品这种层面究竟有多重要，以前取决于金钱，现在取决于决心。 总有你在地段和产品之间做预算的取舍，之前地段是无可争议的赢家，未来好地段的烂房子老破小老破大，会不会还被将就。 起码现在买房人越来越挑剔，尤其大家都过买过房子后。 第四，我是不多看好楼市，我只是相信还有人不断来这些优秀的城市， 留下来买房并且把这个城市变得更加有优质。 第五，我乐观的面对一切，即便没卵用，但让自己爽是没有成本的。 06 还有一句 每次选择当下看起来都无比关键，但拉长生命时间维度一看。 好像都不值一提。
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发表于 2020-4-7 10:54
