在刚刚过去的3月，出于应对疫情影响，全国房地产政策多发，据中原地产数据显示，在2月75次打破历史纪录的基础上，共发布了60次房地产相关政策。与此前不同，随着交易复苏，政策一边放松，一边收紧。松的仍是增加房企资金的流动性，措施主要有降低房屋预售门槛、为房企减税降费等；紧的是规范市场行为，包括稳定房价、规范首付、防止过度营销等。 而值得关注的是，3月有4个城市都撤回了救市新政，涉及限购、降首付、限商, 可见此类限制性政策不容突破。 针对当前市场恢复与正常市场水平仍有距离，业内呼吁，在“房住不炒”的原则下，出台政策鼓励真实刚需自住及改善需求。 政策重在“救企” 纾解现金流压力 自新冠疫情暴发以来，受多地线下售楼处、中介门店关停等影响，房地产市场销售严重受阻，房地产企业现金流遭遇危机。为了“救企”，地方政府出台了相关扶持政策，人才购房松绑、缓交公积金、降低房屋预售门槛、减税降费等都是政策主流方向。 据不完全统计，2月全国有超40个城市，针对当时停工停业，发布了延期缴纳土地出让金、延长开竣工时间等扶持政策。甚至有个别地区为了缓解企业流动性资金困难，提出银行不得盲目抽贷、断贷、压贷。 而3月，随着房企陆续复工，仍有十几个省市不断出手扶持房企运营，其中不乏广州、上海、深圳一线城市，也包括东莞、江门等三四线城市。 值得一提的是，作为疫情严重的武汉为了让房企有序复工以及开展营销，提出放宽预售许可及提高预售监管资金使用效率等措施。 中原地产首席分析师张大伟总结称，3月房地产政策在因城施策方面的特征非常明显，而且在延续2月政策内容的同时，着力点仍是通过降低房屋预售门槛、减税降费等政策扶持房企运营。 具体来看，与2月的政策不同之处在于政策利好扩展至工程复工，比如成都对及时复工开工的文旅产业功能区、重点文旅项目和文化旅游企业加大租金补贴力度。 此外，延缓住房公积金缴存的政策被很多城市采纳，比如上海提出因受疫情影响无法按时足额缴存住房公积金的，可申请缓缴。 四城撤回“救市”政策，限购、降首付等不易突破 事实上，3月，也有一些城市出台了非主流方向的政策。受新冠肺炎疫情影响，尽管各地售楼处陆续复苏，但市场仍难以摆脱“冷清”，为此，一些地方按捺不住调整楼市政策，提振需求，适度为购房需求提供支持。其中包括契税补贴、放宽落户购房限制、降低公积金首付等内容。 “在各类刺激经济恢复的政策满天飞的情况下，也出现了一些地方政府搭便车或者随意扩大一些领域的刺激政策，由此引发了政策纠偏。”建诚晟业联合创始人苑承建如此表示。 继2月河南驻马店住房公积金贷款首付比例由30%下调为20%的政策被撤回后，3月仍有个别城市试图在需求端突破以刺激市场。不过，其结局不免中途夭折。 3月，有4个城市出台的楼市政策被撤回，其中广东广州、山东济南、陕西宝鸡出台的松绑政策“一日游”，而浙江海宁的政策在公布后仅仅不到两个小时就被紧急撤回，最具有代表性。 3月24日，海宁提出在首届云上房博会期间（3月25日—4月24日）“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。此消息放出后市场哗然。“为了避免引起过度解读，最后撤回了这一政策。”海宁市相关主管部门对此解释称。此后，海宁市住建局还发布了《2020年全市住房和城乡建设工作要点》，重申“房住不炒”。 虽然表面上看是为“云上房博会”定制的促销措施，但实际上意味着放松限购。张大伟认为，政策被关注的主要原因是突破了底线，相当于取消限购政策鼓励炒房。 被视为突破底线的政策还包括降首付。3月12日，宝鸡市要求“各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策”。这也是地方政府中首个明确降低首付的政策表述，对于这样具有很强的信号意义的政策，在随后不到12个小时内，也从宝鸡市人民政府官网撤下。 与“限购”有着同样调控效果的“限商”政策也被地方挑战。3月4日，广州市政府在第二次发布的通知中，删除了“广州商服类项目不再限定销售对象，不再限定最小分割单元”的内容。这也意味着取消了之前的“不限商”条款。 张大伟认为，从目前来看，被撤回的基本都是刺激市场的而非稳定市场的政策，能够落地的基本是救企而非救市的政策。 存续政策以人才和公积金为主，近20城人才政策挂钩购房 “房住不炒与支持刚需购房并不矛盾。为应对疫情影响，针对刚需和改善出台一定的利好政策，不违背楼市调控原则。”张大伟如此表示。 因为有了政策“一日游”的前车之鉴，大部分城市出台的政策相对谨慎，从存续下来的房地产政策来看，以人才政策和公积金政策为主。 据中原地产统计，3月全国接近20城市发布了各种人才政策，基本上都带有购房相关条款。事实上，人才成为房地产政策调控的窗口。2019年全国超过170城市发布了不同力度的人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。而2020年一季度整体也有超过50个城市发布了人才政策。 其中，广东江门市提出，具有大专以上学历的非本市户籍居民家庭，可购一套新建商品住房。浙江温州则对符合条件的人才提出购房享5-7折。天津对落户到天津滨海中关村(000931,股吧)科技园和宝坻京津中关村科技城的北京转移来津项目放宽落户、购房限制，但附加了3年限售的条件。 张大伟分析认为，人才政策不那么敏感，各地当下出台政策逐渐谨慎，相比“一日游”政策，人才政策通常不会出现被撤回的风险。 值得关注的是，在因城施政的引导下，3月三四线城市在购房补贴和公积金贷款方面的政策则是一路绿灯。 3月23日，玉林市出台政策，针对购买新建商品住房的居民， 3月、4月、5月的契税补贴比例分别为50%、40%、30%，购买新建商业及办公用房的，最高补贴不超过 1.5 万元。 而3月27日，柳州市将个人住房公积金贷款上限调整为40万元，居民家庭首次购买普通住房的最低首付比例为20%。拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件贷款购房，最低首付比例调整为30%。 规范市场政策频现 地方试探底线政策仍会冒头？ 虽然3月政策是以利好为主，但与停摆的2月相比，规范市场行为的政策也在陆续推出。 3月4日，广东东莞提出，房企对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。此举在于防范新房价格随意上涨。 3月30日，贵阳市发布《关于进一步加强商品房购房首付、网签、过度营销等销售行为监管的通知》。其中在购房首付方面，严禁房企、中介机构违规提供首付融资。 对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，随着近期各地购房政策总体上有所放宽，但是各类营销乱象开始增加。在市场交易略有活跃的时候，需要规范当前房屋交易市场秩序。 从目前来看，虽然3月房地产市场的成交量相比2月有明显复苏，但仍未恢复正常市场水平。对此，张大伟认为，当下房企资金链压力越来越大，地方政府应在“房住不炒”的原则下，出台稳定自住刚需与改善需求的政策，避免4-5月份出现部分房企资金链断裂的可能。 严跃进也认为，随着个别地方政策被“叫停”后，使得各地政策出台会更加保守，尤其是在出台购房政策方面存在一定的压力。事实上，当前政策面是以放松为主，各地的政策举动只要不违背大的原则，应该受到支持。 但仍有业内人士认为，3月被“叫停”的政策也会影响今后政策的走向。但在地方财政压力下，尤其是三四线城市也不乏会有试探底线的政策出现。 建诚晟业联合创始人苑承建则认为，从政策纠偏来看，已透露出明显信号。“房住不炒的大方向不会发生变化，但应对疫情适时调整政策是大概率事件。更多政策将围绕供给端展开，即使在销售层面放开，也会从放开销售条件限制以及适当恢复销售行为入手，而非直接快速调整对购房者的限制。”
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发表于 2020-4-2 09:48
