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近期，部分地方楼市政策的“施工”显得有些急躁。 2月21日以来，至少有包括河南省驻马店市、陕西省宝鸡市等四地出现楼市政策发布后又迅速撤回的情况。 笔者认为，作为在GDP中占比7%的行业，房地产业确实需要有序复工复产。但是，无论是政策的发力点，还是解读的着眼点都不应局限于“降首付”“购房补贴”等某一个维度，更不能就此判断调控松动与否。对于楼市而言，复工复产的最好方式应该是政策蓝图设计完善、“施工企业”主动夯实发展“地基”。 首先，楼市复工有着明确的政策导向，无论是地方政府还是房地产企业，都应该按图索骥。 去年12月份召开的中央经济工作会议在提及楼市调控时表示，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。应该说，稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”已经描述了行业发展路径。 笔者认为，受疫情扰动，目前政策面支持楼市复工复产、实现“三稳”，实际上有“过和不及”两方面风险需要注意：其一是政策刺激过度，行业占据过多金融资源，影响其他产业有效融资；其二是受疫情等因素影响，有效购房需求不足，房地产企业大面积面临资金流动性压力，从而影响行业平稳发展。 因此，对于地方政府而言，政策支持楼市的施工图必须通盘考虑，稳扎稳打。 其次，市场应正确理解 “因城施策”的政策表述，避免过度解读，更不应轻言“调控放松”。 鉴于我国房地产业发展的区域性特点，楼市调控政策一直坚持“因城施策”，换句话说，各地方或金融机构可以在其授权范围内更有针对性地制定和实施具体举措。不过，这种个性化方案有着严格的前提——“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。此外，央行多次表态，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。结合今年以来LPR的变动态势来看，银行业金融机构对于中长期贷款的定价并未明显放松。 对于资金密集型的房地产业而言，在政策面、资金流动性和价格都没有放松的前提下，判断“调控放松”显然没有足够的逻辑支撑。而且，近日银保监会也直接表态称“房地产金融政策没有调整和改变”。 第三，楼市复工应真正立足长远，房企更应注重夯实中长期发展根基。 正如万科在年报致股东信中所言，“没有成功的企业，只有时代的企业。企业始终处于不断变化的场景之中”。2020年，万科要重点做好三件事：第一是对市场环境变化进行更深入的分析，回到基本商业逻辑，探寻在多变环境中可以保持不变的应变方法；第二是聚焦产品力和服务力，做好精益运营，提升竞争能力和经营效益；第三是深化组织重建，在实践中检验组织能力与效能，完成事人匹配。 笔者对于万科的选择深以为然。如果房企还沉浸于等待“大水漫灌”等政策强刺激，忽视政策引导下，市场需求质和量的改变，居民资金投资理念、投资广度的改变，那么在不远的未来，“活下去”或许对其也会是一种奢望。 “回归初心，遵循规律，更加贴近客户、贴近市场，积极拥抱变化，快速试错，快速学习，快速进化，才是应对危机最好的方法论”。笔者借招商银行田惠宇行长的年报致辞与楼市复工者共勉。
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发表于 2020-3-27 09:54
