尽管各地为房企“减负”的政策频出，但在新冠肺炎疫情影响下，房地产行业仍然被迫迎来了新一轮“洗牌”。 据人民法院公告网显示，2020年初至今，全国已有超过百家房企宣告破产，有时一天就会有好几家房企“消失”，大多为二三线城市里的中小型开发企业。 另一方面，“融资集中”趋势更为明显，资本市场更青睐评级高的大型房企或品牌房企，中小房企很难从新一轮的融资潮中分得一杯羹。一名外资银行从业人员也告诉《中国经营报(博客,微博)》记者，房地产企业并不在此次降低利率的中小微企业名单中。 连日来，记者联系到20多名已破产或进入破产程序的企业负责人或管理人，其中有5人接受了采访。亏损严重、投资不足、资金链断裂，是他们就企业破产提及频率最高的3个原因。 “大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，甚至是大鱼吃大鱼。”同策研究中心总监张宏伟认为，未来楼市将有新一轮的洗牌。 或迎新一轮洗牌 “疫情之后，我们预判今年全年的商品房销售额规模、销售面积可能会下降7～8个百分点。”中指院杭州分院副院长高院生告诉记者，销售大规模回落带来的损失，可能更多的还是落在中小企业头上。 宁国市长福置业有限公司（以下简称“长福置业”）位于宁国市港口镇五磁村，目前已经进入破产程序。据天眼查信息显示，长福置业的经营范围为房地产开发、销售，注册资本仅为2000万元，是一家典型的地方小型房企。 突如其来的疫情令长福置业原定于3月13日召开的第一次债权人会议推迟至4月24日。 “我们做的是一个政府回迁房项目，只有一部分是自己开发的，而且是中途加入的。”长福置业相关负责人告诉记者，这个项目在开发区还比较特殊，他们刚进驻时，工地里什么也没有。 “政府当初允诺几年内能达到的招商规模，与实际情况相差甚大，时间又拖了太久，公司资金、项目完成度等各方面都不是很好，结果肯定是亏损的。”上述负责人进一步向记者解释亏损原因。 同样进入破产重整程序的还有日照市润泰房地产开发有限公司（以下简称“润泰地产”）。天眼查信息显示，润泰地产成立于2010年7月，主要经营范围为房地产、商品房、沿街房、住宅楼的开发、租赁、销售等，注册资本也不过3000万元。 润泰地产管理人在接受记者采访时表示，公司濒临破产最主要的原因还是资金链断裂，但目前还在处理过程中，结果尚不可知。另一家进入破产程序的房企管理人也表示，公司是因为投资不足、资金链断裂才导致现状。 2月28日，山东省济南市历城区人民法院公告称，于2019年9月24日、10月11日、10月22日相继受理宝世达国际控股集团有限公司、济南宝世达实业发展有限公司等5家相关公司的重整申请。 3月2日，宝世达集团相关负责人在接受记者采访时表示：“公司正在进行重组，地产板块被放弃了，现在已经没有人了。” 中原地产市场分析师卢文曦认为，此次行业洗牌将会较为彻底，区域性中小房企的很多份额可能就没有了。“想进入房地产市场很难，但是被吃掉很容易。” 融资困境 据华泰证券(601688,股吧)数据，2月，在短融中票的带动下，境内发债规模363亿元，同比上升50%，终结同比“5连降”；而境外债，相较1月的高峰开始回落，但1～2月累计发行1523亿元，同比提高3%，已占去年总发行量的28%。 与此同时，“融资集中”趋势进一步强化。华泰证券研报分析称，高评级地产债明显更受资金追捧，发行占比跃升。1～2月，AAA地产债发行420亿元，占境内地产债发行规模的64%，去年全年为45%；AA+地产债发行152亿元，占比23%，去年为34%；AA地产债发行85亿元，占比12%，去年为21%。 相较之下，中小企业融资空间被大大压缩。锦艺集团就是其中的代表。 财报显示，截至去年6月，锦艺集团借贷融资额度8.99亿元已全部动用，还与5名独立第三方安排6笔共约4430港元的债券。但从2019年下半年至今，集团还未有新的融资记录。 大唐地产资金层面也尤为紧张。公开数据显示，截至2019年6月，大唐地产未偿还的借款达到75.98亿元，一年内需偿还的借款为17.30亿元，1～2年未偿还借款为31.69亿元，但账面现金及现金等价物只有19.42亿元。 浙系房企华鸿嘉信的情况也不容乐观。2016～2018年，华鸿嘉信的销售额分别为210亿元、349亿元、438亿元。但2019年，公司实际销售额仅为460亿元，并未完成原定500亿元的销售目标。相较此前快速扩张，公司的近况并不及预期。 据克而瑞数据，今年前两个月，公司仅完成销售额30.1亿元，排名第88位，相比2019年排名又有所下滑。去年底加入公司的总裁张立洲，这名被外界寄予厚望的“救火队长”也于3月确认离职。 针对融资、现金流近况等问题，记者分别致电致函锦艺集团、大唐地产、华鸿嘉信等企业。 锦艺集团方面表示，公司各项业务和销售均在规划范围内，未有销售上的“巨大损失”，业绩如期实现。公司一直以来在经营上非常重视现金流和资金的使用；大唐地产方面则表示，正处于上市静默期不方便进行回复；而截至发稿，华鸿嘉信方面并未予以回复。 “中小房企的融资情况肯定不如品牌房企那么好。”张宏伟表示，虽然融资授信额度较少，融资成本相对较高，当下中小房企也应尽可能通过自己的渠道融资，包括寻求资本市场力量缓解资金需求。例如，当代置业有绿色住宅、科技住宅的特色，2月份发了两次绿色美元债，每次2亿美元左右，性价比也较为不错。 多元化“自救” 早在此次疫情之前，房地产行业已经迎来一轮洗牌，头部效应越发凸显。克而瑞数据显示，2019年，TOP3、TOP10、TOP30的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%。 “这个阶段，中小房企活下去才是最核心的问题。”高院生认为，首先，应暂时停止拿地及投资行为，要确保自己的现金流；其次，需要想尽办法通过不同方式获得一定的资金支持，比如政府税收减免以及谋求金融方面合作等；最后，迫不得已之际，企业可以通过卖项目、转让部分股权等方式进行自救。 正如高院生所说，为了“活下去”，五矿地产频频出让项目或部分股权。3月2日晚间，五矿地产宣布，该公司拟出售深圳坪山项目49%股权予华润置地，代价为12.863亿元。 两天后，据上海联合产权交易所消息，五矿地产拟再度转让旗下五矿地产(沈阳)有限公司100%股权，预披露起止日为2020年3月4日～31日。更早前，五矿地产还出售另一合资公司49%的股权，重组60亿港元4年期银团贷款。 无独有偶，锦艺集团也于2月21日发布盈利警告，称截至2019年12月的6个月，收益约为8893.9万港元，同比下降2.67%，股东应占溢利约为935.2万港元，同比下降60.12%。有关“锦艺裁员近80人”的传言也随着“盈利警告”的发布而散播开来。 对此，锦艺集团方面回复称，公司未有裁员举动。目前全集团六大板块共有2000多人，已根据政府和企业生产要求，投入到正常的工作生产中。“我们地产板块年前有160多人，现在钉钉上还有150多人，这也是正常的人员流动。” 2019年7月，锦艺集团便公告称，向独立第三方郑州丰祥投资出售佳聪物业全部股权，以2.12亿元人民币现金结算。该售出资产为锦艺国际轻纺城或其一部分。 据悉，欲打造成中国中部首席轻纺展贸综合体的锦艺轻纺城，曾计划投资50亿元，同时规划建设酒店、公寓等配套服务体系。 彼时，锦艺集团副总裁、锦艺轻纺城董事长陈锦庆表示，锦艺轻纺城项目正在打造的是从原材料供应、设计研发、智能制造、商贸展示、仓储物流到电子商务、产业金融、科技文化的全业态产业链发展模式，计划实现“千亿产业集群”。 但锦艺国际轻纺城近年来亏损严重。据《大河报》报道，锦艺轻纺城相关负责人表示，从近几年锦艺轻纺城的运营来看，每年亏损金额2000万元左右。商铺的入驻率最高的时候是60%，如今降到40%。 锦艺集团相关负责人在接受记者采访时表示，锦艺国际轻纺城作为公司早期规模型项目，带动了集团纺织、地产、商业等众多业务的发展。“该项目是集团产业部门负责的，确实出售了部分物业，未来将重新打造成汽配城。” 起家于纺织业的锦艺集团，多元化发展也一直是其标签。公开资料显示，锦艺集团包括地产、商业、新材料、纺织、金融、互联网等六大产业板块，并涉足教育、康养等产业。去年6月，集团开始涉足工业大麻，一期工程目标年产量约为2000公斤。 “这是企业想通过多元化业务来对冲单一业务、周期变化对于企业报表业绩的影响。”在张宏伟看来，如果单纯做住宅开发，当遇到类似此次疫情楼市出现波动时，中小房企受到的影响会非常大；另一方面，产业与地产结合也是企业跟政府拿地购地的一个手段，能够降低拿地成本。
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发表于 2020-3-22 19:17
