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“现在还是云里雾里，客户经理说还没接到通知要怎么改。”2月27日，北京的周女士对新京报记者表示，此时距离存量房贷开始“换锚”仅有两天。 根据央行去年底的公告，自今年3月1日起，重新调整存量房贷利率，存量浮动利率贷款客户可以有两个选择：固定利率或随LPR调整。原则上转换工作应于今年8月底前完成。 不过记者在“换锚”前一周先后咨询了北京、上海、广州、重庆、天津、西安多地10余家银行分支行，仅上海一家工行的信贷人员明确表示相关系统3月1日上线，其他银行分支行均表示未接到通知，部分受访人士称受疫情影响工作延迟，但用户不必着急，方案下达后会第一时间通知用户并释疑。 房贷利率何时调整？ 多银行称未接到通知，有银行称3月1日起可手机办理 新京报记者在2月24日至2月27日期间，先后咨询了北京、上海等六地的不同银行分支行，包括工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、招商银行、浙商银行、兴业银行、光大银行、渤海银行等，多数银行称未接到具体操作通知。 北京地区一家农业银行支行的信贷人员称，该行还没有接到存量房贷利率如何调整的具体通知，“是系统调整还是人工调整、合同怎么重签，都还不知道。”她告诉记者，该支行有1万位多存量房贷客户，“眼下也不必着急，一旦方案确定，客户经理会及时通知客户。” 中国银行广州分行的一位信贷人员称，按照央行通知本来是3月开始调整，不过受疫情影响延迟了，具体什么时候开始还不清楚，开始调整后可通过手机银行操作。 记者咨询的六地10余家银行分支行中，仅上海一家工行支行的信贷人员明确，3月1日至8月31日期间，在该行办过房贷的客户可通过手机银行转换利率，不转的话将维持现有利率水平，之后也不会再变。 错过时间怎么办？ 银行客户经理会联系，留意短信通知 对于客户是否会错过通知，而没有在指定时间里调整，多位银行人员都表示不必担心：银行客户经理一定会和客户联系并做好解释工作，客户也要留意短信通知或手机银行、网银、银行微信公众号等官方平台公告。 值得一提的是，根据央行此前公告，转换时间是从今年3月1日至8月31日，但实际执行时间是从2021年开始。银行人员表示，今年存量用户的房贷利率还是按照2019年执行，按照当前的还款约定偿还。 哪种方案最省钱？ 选择挂钩LPR，月供有望减少 选择不变，或是新方案中二选一，哪种更合适？根据央行公告，新方案有两个，一个是固定利率，另一个是根据2019年12月LPR报价和原执行的利率水平确定加减点数值形成，用户只有一次选择机会。 有银行员工通俗地解释这一政策称：2019年12月LPR报价是4.8%，若用户之前申请利率是4.165%（享受了折扣优惠），这次转换定价可向下减0.635个百分点。以后LPR继续调整，房贷利率也按照“LPR-0.635个百分点”的固定价差继续调整。而选固定利率方案，也是银行直接制定给个人的，可以延续前期利率。 自2019年8月LPR新形成机制改革以来，已报价7次，其中和多数房贷期限对应的5年期以上LPR有过2次“降价”，一次是去年11月，一次是今年2月，均下降5个基点，每次调整百万月供可减少约30元。 “LPR每月20日更新一次，更贴近市场，但不代表选择了这个方案后，每个月房贷利率都会变。”上述中行广州分行人士介绍，房贷重新定价周期最小单位是年，也就是1年调整一次，假设选定每年1月1日为重新定价日，那么应该留意上一年12月20日的LPR报价，决定下一年的月供。 未来还有下降空间吗？ LPR下降幅度有限，不会一直下跌或一直上涨 影响LPR报价的一个因素在于银行资金成本。今年元旦央行宣布降准0.5个百分点，进一步推动银行资金成本下行。受疫情影响，不少业内人士预计一季度货币政策还将维持宽松，仍有降准可能。此外，央行货币政策工具箱里还有一些工具关系着银行获得资金成本，如MLF（中期借贷便利）操作等，在最新一次LPR报价前，MLF也曾“降价”。 疫情对LPR报价下调有催化作用。应注意的是，5年期以上LPR除是个人住房按揭贷款的定价基准外，也是企业中长期贷款的定价基准。方正证券首席经济学家颜色表示，随着企业复工复产有序推进，中长期信贷需求逐步增加，需要5年期以上LPR下调支持实体经济的信贷需求。 不过未来中长期LPR的下降步速和幅度还有待观察。央行在最新发布的货币政策执行报告中强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 诸葛找房分析师国仕英表示，中长期来看，随LPR加减点和固定利率两种方案的差别预期不会太大，LPR并不会一直下跌或一直上涨。就目前情况来看，中长期市场利率大概率是微跌，随LPR的方式能享受到利率下滑的好处，但其下滑幅度有限。 “不会跟客户打包票说LPR肯定会一直降以及降多少，还是由客户自己选择方案。”有银行信贷人员说。 转换利率对有换房需求或想提前还款的人影响几何？国仕英认为，就目前看，对换房需求的人影响不大。目前LPR下滑叠加政策较为宽松，对置业需求来说整体较好。中原地产首席分析师张大伟告诉记者，按照国人的传统，大部分都愿意缩短还款周期。但提前还款都是有闲置资金的，如果有其他收益更高的投资渠道，提前还款就不合适，如果没有投资渠道则提前还款合适。
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发表于 2020-2-28 14:41
