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不少人第一次听到中国还能大范围降到两成的说法，感觉是个“大新闻”。 但其实，在2016年2月，央行就发布过一次通告，允许最低首付款比例为25%，各地可下浮5个点，即首付比例为20%。 当时官方的措辞是，进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。 “支持”二字，非常显眼。 没多久，2016年9月开始，各地的楼市调控政策纷纷加码，一二线城市中多数银行调整了贷款政策，首套首付比例由2成，提高至3成。 因为那段时间，房价的涨幅，也非常显眼。 的确，降低首付可以有效刺激购房需求，甚至一些投资需求，导致楼市升温。 现在，疫情之下冰冷的楼市也需要一些政策的温度，尤其返乡置业高地三四线城市，在失去了春节返乡潮之后，库存压力更是尤为显著。 在此背景下，2月以来全国已经有近50个城市发布了稳楼市的政策，大多围绕着调整土地出让的各时间节点，优化开工竣工及预售标准等，帮助房企度过难关；也有少数如衡阳的买房补贴契税，驻马店的降低公积金首付比例至2成，还有南宁的公积金贷款放宽到二套等，直接刺激购房者需求回暖市场。 从供给端到需求端，从土地，到预售，到契税，到贷款；政策的尺度可以说是越来越大。 2月15日的文章中，李老师也预测了这一点。 这次，浙商银行开了个头，率先降低首付，将来其他银行会不会也跟上浙商的尺度，降为2成呢？ 以上这一系列从地方到银行的操作，对楼市的影响又是如何呢？ 看似大尺度，实则刚合适 表面上，浙商这个2成有点唬人，毕竟拿一套200万的房子来说，首付门槛就会从60万降为40万，降了足足20万，假设按揭按LPR最新5年期4.75%不上浮，每月就7303.06元增加到8346.36元（等额本息30年），多了1043.3块也不算太多。 不少人刚需可以提前上车，促进了市场需求的释放。一旦市场暖起来，开发商和二手房业主就会上调价格，不少投资者可能又开始蠢蠢欲动。 而且，这种举动无疑又推进了居民杠杆率的增长，完全不利于经济稳定。 那么，这会不会违背前阵子国家统计局刚刚重申的“房住不炒“的基调呢？又会不会像去年张家港取消限售一样，马上被地方或者央行叫停呢？ 个人认为是不会的。 首先，这个2成是有诸多条件的。 1.非限购城市2.首套3.当地政府没有对首付比例的强制规定 本来，非限购的地方大多投资机会都不大，而且还必须首套，投资者的需求就会被抑制。 其次，无论是居民杠杆率，还是居民购房杠杆率，这两年都有所缓解。 据国家统计局数据，2019居民部门杠杆率55.8%，比上年上升了3.7个百分点，四个季度分别为1.0、1.1、0.9和0.7个百分点，杠杆率增长幅度呈逐季下降，上升趋势减缓。 影响居民杠杆率的主要变量是房地产贷款，据易居研究院的《2019年四季度全国居民购房杠杆研究》显示，2019年四季度，个人房贷余额同比增速回落至16.7%，连续11个季度回落。 中国的购房杠杆率自2015年三季度开始快速上升，2016年四季度达到2010年以来最高位，为44.6%。2017年一季度，该指标小幅回落至44.4%，此后7个季度连续下行。目前2019年四季度全国居民购房杠杆率已降至31.5%，较为稳定。 所以，如果能刺激需求端，杠杆率这一块还是有一定的操作空间。中国社科院也预测2020年杠杆率或将有限攀升。 当然，分母名义GDP的增速减少也会成为2020杠杆率上升的原因之一。 再者，非限购城市集中在三四线，受疫情、人口流出和经济发展等方面的影响，三四线城市去库存的压力较大，需要在疫情之后给一些利好举措，避免房价出现系统性下跌。 人民银行2月21日召开的2020年金融市场工作电视电话会议也提到，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。 “因城施策“，非常扎眼。 最后，土地财政也是诸多城市所依赖的重要收入来源，没有哪个地方希望自己的房价一蹶不振。 综上，央行或地方叫停2成首付的概率，不会很大。 2成首付会不会成为常态？房价怎么走？ 基于上述分析，2成首付的做法是对于稳楼市来说非常合理的一个市场性调整，符合“因城施策“的基本原则，而且房贷是银行坏账率最低的业务之一，其他银行很可能在浙商银行后陆续跟进。 个人预测，接下来会有一些银行在局部承压较重城市施行2成首付试点。 并且，越来越多的城市也会陆续跟进公积金、利率和首付比例等稳楼市的政策。受疫情和返乡潮流失最重的湖北孝感、鄂州和黄冈，一定会有。 同样，不排除未来几年，2成首付成为许多不限购地区的主流首付方式的可能。 显然，这对于刚需来说，上车成本降低，是个好机会。谁也无法完全预估此次政策带来的变化，若市场投机情绪过重，回到2成5或3成，也是有可能的。 对于非刚需来说，浙商银行业务范围内不限购的城市（义乌、金华、常州、乐山、绍兴、嘉兴、衢州、台州、丽水、舟山、湖州、洛阳、天水、酒泉、南通、淮安、盐城、泰州、德州、潍坊、烟台、临沂、济宁、东营、贵阳）只有25个，大部分没有投资价值。需求只是提前被释放，不改变长期需求量和城市基本面。 两个地方，嘉兴的嘉善县，和杭州的临安片区，可以稍作考虑，因为作为环沪和环杭（郊区）区域，有大量的人口外溢需求，如果首付降低，可能会把在沪杭工作，本来不考虑在周围买房的人吸引过来，增加需求量，利好当地楼市。要知道，很多人买房，恰恰就是差那20万。 结 当下，楼市下跌的脚步悄然走近，避免硬着陆的稳楼市政策迫在眉睫。 2020，更多涉及交易端的政策会陆续推出，很多地方将继续以“人才引进“的方式派发房票，各大银行也会根据市场调整首付比例，那些长期有价值的城市和区域，在这段时间会是一个价格的低点。
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发表于 2020-2-26 11:23
