其实，对于我们很多人而言，买房是我们生活中的大事情，我们总是说，闭着眼睛买房的时代已经结束，稍有不慎，高位接盘也会有赔钱的风险。 那么，现在整个行业摁下了重启键，这辆车暂时停下来，这个时候，我们该不该上车？ 我们找了很多业内的地产大佬，专业分析师，经济学家，看看他们都是怎么判断疫情之下，楼市的走向。 01旭辉集团CEO林峰：地产2020，注定是坎坷波折的一年。 调控的“灰犀牛”尘埃未落，疫情的“黑天鹅”横空出现。 覆巢之下无完卵，经济总量的回落，必然影响到各行各业，房地产也不会例外，有人说，2003年的非典时，地产销售不跌反涨，是不是今年也有这个可能，我觉得可能性很小。 2003与2020，就如同少年摔跟头与中年出车祸的区别，完全不可同日而语。 如果没有较强的政策支撑，2020年商品房销售总量很可能回落。 2019年销售总量为15.9万亿，其中一二月份占比合计8%，3月份9%，现在楼市全部速冻，线上销售都是空话。 按照乐观估计影响全年销售4~5个百分点，如果延到3月份，可能就要影响10个点左右。如果这样，20年的销售总额很可能回落到18年15万亿左右的水平。 从供地角度看，能供的货大概会比19年略少5%。虽然各地开工都会延迟一个多月，但各地有可能预售条件不会卡那么严。 去年新增的投资量，会对冲今年一季度少供地，或供了但来不及年底开出来的部分。 从需求角度看，经济冲击会影响一部分购买力，但政策会放松一些，释放一些居民杠杆，估计也可对冲一些。 此外，由于通货膨胀，可能核心城市的投资需求会有一些抬头，但还是要看各地限购放松的情况 从价格角度看，有回落压力。虽然不会严格限价，但部分企业为了应对到期债务，将不得不降价销售回笼现金，不同区域会有差异，城市治理水平好的，特别是医疗资源好的城市，价格可能获得比较有力的支撑。 从客户角度看，存在需求的结构性变化，非典之后，客户转型需求暴增，偏向低密度的板楼，非密集区域，同时投资抄底也大幅增加。 本轮来看，健康社区、家庭共享空间产品，投资需求，会有变化，同时需求会向优秀城市倾斜。 02黄奇帆：取消企业住房公积金制度。 尽管此次疫情不会改变中国经济长期向好的基本面，但短期内对制造业，对广大中小企业及整个经济交易活动水平的冲击不可忽视，应采取综合措施稳定经济增长的基本面，努力将全年经济增速稳定在5%左右。 其中，取消企业住房公积金制度，住房公积金制度是1990年代初从新加坡学来的。 现在我国房地产早已市场化，商业银行已成为提供房贷的主体，住房公积金存在的意义已经不大，将之取消可为企业和职工直接降低12%的成本。 03丁祖昱：看懂2003，才有资格谈2020。 怎么看2003和2020？ 当时和现在的基数差别非常大，无论是整个GDP，还是房地产基础容量，两者之间，即可比，又不可比。 两个时间点的背景也不一样，当时是经济高速发展，全面启动的时候，现在是经济平稳运行，转型发展的关键时期，大背景分别处于起步期和稳健发展期，所以很不一样。 一个很重要的观点是：2020年房地产市场很难复制2003年强劲走势 从目前来看，如果疫情得不到明显的缓解，零成交的局面可能还会延续下去，当然，一旦疫情得到缓解，那么市场也会快速恢复。 尤其3月份或中下旬，除湖北之外，各地疫情得到有效控制后，很多地方的成交开始慢慢恢复。 另外再加上金融方面适度的放水，二季度成交则会出现比较明显的恢复。在灾后经济重建的过程中，房地产作为重中之重，各地或将会有相应刺激市场的政策出台。 预计这次只会出现一些相对温和，定向的政策来支持经济增长和推进结构改革，应该不会有特别直接的政策来推动房地产，但是会不会有相对放松的政策，我认为可以期待。 对于下半年走势，综合考虑到政策方面和金融方面的支持，预计会超过期望值，可能会好过原来的判断，当然从全年的角度上来讲，今年的总成交要比去年低。 虽然，今年房地产市场开局压力就很大，但疫情之后，房地产市场成交迅速回稳仍是大概率事件。 04诺贝尔经济学获奖者，耶鲁大学斯特灵经济学教授罗伯特·席勒： 疫情对中国房地产的影响相当有限。 1918年出现过一场严重的流感，当时出现短期地产市场的下挫（凯斯席勒房指数从1917年到1921年下跌了15%），因此的确可能有一些联系，但并不是很大。 对于此次疫情，中国可能应该更加务实一些，适度降低今年GDP的增速目标。 我读到一些关于医院短缺的报道，中国要考虑建设更多医院、培养更多医生。随着人口老龄化、收入上升，这些（投入）会起到作用。 05东原集团杨永席：市场将出现并购机会。 杨永席认为，此次肺炎对地产行业，尤其是销售的影响十分明显，整个一季度的销售完成率可能在计划的30~40%。 越是市场困难的时期，越是考验企业的生存能力。 杨永席认为，房企应该做好各类预测情形下的资金承压测试和应对计划，确保特殊时期的资金和现金流安全，并进一步聚焦回款效率，积极探索信用融资渠道在特殊时期的突破口，同时持续和金融机构保持合作和融资问题的沟通。 在当前的形势下，房企一定要做好底线思维，假设2~5月，新增销售回款基本没有，那么企业的融资，经营，投资怎么开展，运营节奏怎么调整。 开发商要在实际的经营中，动态的看企业销售情况和外部环境，积极应对，适时调整。撑到下半年，对开发商而言，将存在一定的机会，部分城市的政策将超预期。 而当前来看，是一个很好的投资节点，开发商要量入为出，有限的资源，有限的资金之下，寻求更高的投资效率。不要看一时半时的收获，而是长远的投资效率。 06蓝光杨铿：大浪淘沙，行业集中度将进一步提高。 疫情之下房地产行业遇到了很大的困难，短期集中体现在现金流和资金安全上。而取决于疫情防控和政策力度，如若处理得当，房地产行业有望三季度恢复。 对于房地产行业何时能回归正轨的问题，杨铿表示将取决于两个因素： 1、疫情结束的时间。 如若疫情按钟南山院士判断，4月结束，房地产行业有望延后至5、6月基本恢复生产，考虑到消费者观望情绪，销售端预计要到下半年才能逐渐恢复。若疫情继续延续至二季度末，行业恢复期也要随之延后。 2、是经济政策的出台和落地情况。 日前延付土地款，提前预售等政策接连出台，但为促进经济复苏，建议对房地产行业从金融端，调控端给予更大支持，若两方面处理得当，房地产行业有望在第三季度正式回归正轨。 当前疫情对企业最大的影响是经营中断带来的现金流影响。重中之重是确保企业的当下生存。 疫情凸显了互联网+产业的优势，线上消费以及拥有大数据能力的企业，将获得更大的发展空间。 就房地产行业发展而言，大浪淘沙，疫情促进房地产行业向健康有序发展。 稳健发展，财务健康，基础坚实，迎变能变的大型企业，将生存下来，一批超高杠杆和本身抗风险能力弱的中小企业，或将加速进入行业内的兼并重组，行业集中度将进一步提高。 07戴德梁行中国区商业地产董事总经理甄士奇： 此次疫情的突发，商业地产行业门槛会进一步提高。 在疫情结束之前，商业市场无疑受到最直接的冲击，除了实体商业受到的直接影响外。 由于缺少场景，线上商业同样受到波及，零售业中短期前景依然不明朗，大型购物中心市场空置率将有所推升，同时整体平均租金则面临下调。 此次疫情的突发事件，会成为商业零售业重整再出发的一个机遇点，大浪淘沙，行业门槛会进一步加高。 而食品安全，公共卫生，配套设施等方面也会迎来新的升级，满足消费者对于健康安全要求的新标准。 08国泰君安，地产首席分析师 谢皓宇： 如果接下来的政策环境没有发生改变，基本上可以肯定会出现降价情况 预计这次的影响时间应该在五六月份，市场上确实会存在一定程度系统性的抛盘，不排除这种情况。 那么在价格方面的一些影响，其实从去年的下半年以来，大家都采取了一些价格措施，如一些优惠促销等，明面上看起来可能并不是直接降价，但是实际上有一定程度的降价。 也有很多佐证数据，比如全国的成交均价确实是从去年4月份的9800元/㎡，出现5~6%的房价下跌，那么现在来看，短期的价格可能已经失效了，现在看到的均价可能都不真实。 那么在接下来，假设已经持续三个月，是不是有可能会出现价格进一步下行的趋势，目前来看，确实是存在风险，前提是这几个月的政策环境有没有发生变化，如果说政策环境和现在一模一样，没有任何变化，基本上可以肯定会出现降价情况 结尾： 万科总裁郁亮曾在出席公司内部例会上表示，房地产的转折点实实在在已经来了，公司对此要有充分的思想准备，以尽快回笼资金。 作为房地产行业的标杆企业，万科的表态基本代表整个行业的态度，我们可以看到，开发商对楼市走势的看法已经变得悲观消极， 也许，2020年整个上半年对于开发商而言，是最艰难的时刻。 但是，这些大佬也都讲了另一句话：今年，是“危”与“机”并存的一年。 基于今年疫情影响下的大环境因素，政策层面可能会对房地产行业相当友好。 会出台一些优惠政策，或者放松一些调控政策，比如央行发布降息……这些政策对于开发商而言，是好事，对我们购房者而言，也是好事。 如果疫情能够在3月份之前完全控制。那么在第二季度，在开发商急于回笼资金的时候，可能会出台一些购房的优惠政策。对我们购房者而言，不失为一个购房的好时机。
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发表于 2020-2-19 15:01
