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武汉疫情牵动全国人民的心，把整个春节都给搅了，想必对多数人来说这是有史以来过的最宅的节日吧？ 1月20日下午，钟南山院士接受访谈，证实了武汉肺炎可以人传人，大家的关注度骤然升高。1月23日武汉宣布封城，湖北各地随后也跟上，全国各省区市陆续启动一级响应，一次对抗疫情的战役在全国展开。 从这几天的情况来看，全国感染新型冠状病毒肺炎的人数已经超过非典时期，到这里我多说两句话。1、不必为武汉疫情感染人数增加过于恐慌，武汉以外地区的人们平常注意洗手，出门带好口罩，注意自我防护我觉得问题不会太大。2、感染人数增加确实也能说明医疗效率的增强，把已感染人群及时发现，及时隔离治疗有助于尽快控制疫情，要知道在非典时期检测手段远落后于现在，那时感染了未及时发现更加危险。 伴随着肺炎疫情的不断蔓延，全国多个城市已经关闭售楼处，据不完全统计，武汉、福州、成都、宁波、天津、大连、合肥、烟台、重庆、石家庄、佛山、长沙、南昌、东莞、厦门、昆明、沈阳、杭州、南京、郑州、海口、三亚、湛江、宜昌等地暂停开放售楼处。 关闭售楼处意味着相关地方楼市进入零成交时代，开发商、中介以及其他卖家的苦日子已经到来。受此影响，在香港上市的内房股普跌，保利置业集团（0119.HK）、融创中国、佳兆业集团、世茂房地产、富力地产、碧桂园等表现惨淡。 有人据此联想到2003年的非典，那个时候楼市普遍有20％的跌幅，2003年受“非典”影响，全国新建商品房价格上涨4.84％，2004年上涨17.76％。现如今武汉疫情的破坏力并不亚于2003年的非典，那么历史会重演吗？ 房价到底是涨是跌，短期看政策，中期看土地，长期看人口。无论是03年的非典，还是今年的肺炎疫情带来的影响都是长短期的政策变化以及短期的供需关系变化。 短期的供需影响就不多说了，在任何时候健康都大于财富，在疫情不断肆虐面前谁还有心情去看房，这就对需求有很大的影响，甚至还可能是零交易，对于一些有资金压力的业主来说急着转手只能降价卖，但如果能抗得过这段时间，其实价格还是会回来。 楼市的短中长期因素没有变，疫情过后该是怎样还是怎样。与03年不同，现如今楼市环境发生了一些变化： 1、负债变量：2003年中国居民杠杆率（居民部门贷款余额与名义GDP之比）是18％，2019年三季度是56.3％，如果考虑公积金贷款的话，现在的居民杠杆率已经超过60％，国际货币基金组织认为，居民杠杆率超65％就会影响到金融稳定。 从数据上我们大概可以这样小结，03年大家借钱买房的比重不是很高，加杠杆空间很大，房价上涨的空间也很大。现如今，房价越涨，居民负债越高，解决的办法有两个，一是增加居民收入，二是抑制房价上涨的速度。 2、货币变量：2003年12月中国广义货币M2是22.12万亿，增速是19.58％。2003年中国GDP是13.74万亿元，增速是10％，M2是GDP的1.6倍。 2019年12月中国广义货币M2是198.65万亿，增速是8.7％。2019年中国GDP是99.0865万亿元，增速是6.1％，M2是GDP的2倍。 M2代表钞票量，GDP代表财富量，M2与GDP的比值从2003年的1.6倍上升到现在2倍，说明负债增速快于财富增速且达到了较高位置，未来M2增速必须得放慢。M2增速从2003年的19.58％降到2019年的8.7％意味着房地产外围资金变少。 3、城镇化变量：2019年中国大陆总人口超过14亿，城镇化率是60.60％，2003年中国城镇化率是40.43％。可以发现，2003年的城镇化率空间很大，2019年同样也有空间，但空间小得多。 4、人口变量：2019年中国人口自然增长率为3.34‰，16至59周岁的劳动年龄人口89640万人，占总人口的比重为64.0％。2003年全年全国出生人口1599万人，出生率为12.41‰，15-64岁占比70.4％。 2003年的人口和2019年变化不大，但是结构发生变化，60岁以下人口减少，意味着潜在购房群体在降低。 总的来看，2003年人口、资金、居民购房能力十分强大的情况下，楼市自那以后注定会掀起一波大牛市，但是由于当时正距离1998年国家宣布房地产市场化不久，楼市还没有形成显著的上涨预期效应和财富效应，你想啊，绝大多数的人在那时买房绝对不会想到今天房价能涨这么高，当时人们买下的房子也不敢保证不会下跌，所以当非典一来的时候房价整体下跌20％不奇怪，但恰恰是这20％跌出了黄金坑，那个时候在城市买了房的早就上中产了吧。 不过，本次武汉疫情对楼市的影响可就要弱很多，原因很简单：一是大家早就习惯也有价无市，你看这几年的楼市限购，成交量大降，但价格还不是摆在那儿。二是房价已经有了预期效应，大家都知道现在的房价特别是一二线的房价“只涨不跌”，除了资金紧张外谁会降低20％出售？ 需要指出的是，从长期来看，相对03年现在的楼市环境已经发生了变化，房价全国普涨或全面大涨的环境已经没有了，只能是温和地涨，缓慢地涨，但一些显著的政策利好除外，比如去年的深圳光明区。 2003年的非典和2020年的武汉疫情或许有一个共同点，2003年国家宣布房地产为支柱产业，这为之后的房价上涨埋下伏笔。2020年经济下行压力原本就不小，加上本次的武汉疫情可以说是雪上加霜。为了稳增长今年或许在楼市的限制方面有所松绑，未来的楼市或许不会因为疫情而受显著影响，反而可能过着暖冬，所以如果你在一二线城市发现某套房子因疫情降价，或许不失为一次入手的机会。
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发表于 2020-2-2 14:08
