房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。上海易居房地产研究院1月19日发布《2019年全国房价收入比报告》。该报告显示，2019年，全国商品住宅房价收入比为8.8，相比2018年的8.5小幅上升。
不过，欧美国家的房价收入比口径，既包括新建住宅、也包括旧有住宅（成交量远大于一手房），且多数国家采用的是按套计价，取中位数房价和中位数家庭收入。我国目前只有一手住宅的全国统计数据，采用按面积计价，房价和家庭收入都取平均数，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象，因此，我国与欧美国家的房价收入比可比性并不强。根据我国的实际情况，易居研究院认为全国房价收入比保持在7.0-7.5内属于合理区间，低于7.0属于偏低区间，高于7.5属于偏高区间。
为什么我们的房价收入比还在上升
不过，8.8这个数字还是创下了20年来的新高。易居研究院报告认为，总的来说，房价收入比上升主要有三个原因。
首先是房价涨幅相比2018年虽有所收窄，但整体涨幅依然较大。按照统计数据，2019年全国新建商品住宅成交均价9287元/平方米，同比增长8.7%，涨幅比2018年收窄3.5个百分点。
其次是城镇居民人均可支配收入增速虽小幅提高，但增幅小于房价涨幅。2019年，全国城镇居民人均可支配收入42359元，比2018年名义增长7.9%，增速小幅提高了0.1个百分点。数据显示，1999年以来全国城镇居民人均可支配收入增幅总体呈现上行态势，至2007年达到历史峰值17.2%，随后震荡下行，虽然2009年后略有回升，但2011年以来持续下降，近五年以来保持在8%上下，处于历史较低水平。
三是我国人均住房面积在不断增加，按前几年的增速来看，2019年城镇居民人均住房建筑面积将达到40平方米左右。
报告认为，从房价收入比的绝对水平看，处于偏高区间，创20年来新高。2016年以来的本轮楼市短周期上行期，房价收入比上行趋势与2005～2010年（2008年除外）的大行情时较为接近。进一步来看，2005～2010年经济增速较高，GDP增速均大于9%，人均可支配收入高于11%（2009年除外）。而2016年以来，GDP增速持续低于7%，人均可支配收入增速在8%左右，本轮房地产上行周期的房价上涨，可以认为是没有经济与收入高增长支撑的房价透支。
预计2020年全国房价收入比小幅下行
展望2020年，随着“房住不炒”政策的延续以及过去三年购买力的透支，易居研究院预计全国楼市成交将整体小幅下降，市场全面回归理性，但全国商品住宅成交均价继续上涨，全年涨幅在5%左右。主要原因有：一是2020年全国楼市继续降温，成交价也会走弱；二是与具体城市不同，全国房价具有很强的黏性，易涨难跌，本世纪仅在2008年全球金融危机时微跌，因此在不发生经济或金融危机的情况下，2020年全年仍将呈现上涨态势；三是由于价格变化滞后于成交量，2018年和2019年全国商品房销售量增速均已接近0，市场相比前几年已明显降温，预计2020年将类似2014年，成交量下跌的同时价格将继续上涨，但涨幅相比2019年会有所收窄。
此外，长期来看，未来中国城镇居民可支配收入预期将保持上升趋势。但随着各项改革的推进和收入基数的提高，预计城镇居民可支配收入增长将保持平稳在7.5%～8%附近。
综合以上因素，预计2020年全国房价收入比有望小幅回落至8.7左右。在2019年房价收入比创历史新高，以及2020年仍偏高的情况下，房地产调控不宜过早过快放松，2020年仍宜继续坚持“房住不炒”，热点城市应继续严控房价涨幅。
易居研究院副院长杨红旭表示：在2019年房价收入比创历史新高，以及2020年仍偏高的情况下，房地产调控不宜过早过快放松，2020年仍宜继续坚持“房住不炒”，热点城市应继续严控房价涨幅。
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发表于 2020-1-25 17:07
