开发商不想多说的 “容积率”

多情贱客无情贱

在好房子越来越稀缺的当下，敢公然大声说 “我这里真有好房”是需要底气的！


01有人戏称：选到好房和选对女婿一样，需要运气、眼光和实力。
仔细想来还真是这样，不仅要讲究眼缘，也要把控硬件。
而且，房子和女婿能类比的地方蛮多，比如说：
地段，相当于籍贯和户口面积，差不多就是身高体重立面，等同于卖相了（帅不帅的意思）价格，相当于家境或者经济实力房型朝向，那就是内向还是外向的区别吧，为人方方正正，曲里拐弯，大大咧咧，全明双南……啥都有开发商，就相当于原生家庭 ……
纯属个人观点，错了留言告诉我哈。
但是，有个指标比起地段、价格低调得多，很多人会一扫而过地忽略掉，那就是——建筑的容积率。
如果一定要类比的话，容积率就相当于人的襟怀气度吧！不像外表那样直观，但朝夕相处，尤其是经历一些事情之后，其中的独特的滋味，才能体会得到。
02虽然一秒钟就能百度查出容积率的标准概念：地上总建筑面积与净用地面积的比率。
但对大众来说，还是太晦涩。
不如来几张直观点的图看看吧：




假设，有一个黄金地正准备开发。红色盒子代表建筑建筑




建成2层和建成5层，占据了同样面积的土地，换句话说“建筑密度”是一样的。
但建筑物建得越高，开发出的总面积越大，这时候容积率越高，开发商获利越丰。
但是从居住者角度看，一般来说，容积率低一些，隐私性、公共空间舒适度，采光、通风等都会好一些。政府也会全局考虑，对新开发楼盘的容积率有关于最高限度的规定。

03 各位买房的朋友一定有种感觉，市面上的房子的容积率，尤其是新建商品房的容积率尾数，都那么复杂纠结，比如很多都是1.18、4.49这样的，直接成为整数不好吗？
其实，只有内行才知道，踩线精准，正是开发商的精明之处。
容积率由政府规定了上限，那么尽量接近上限，既可以达到利润最大化，又不至于违规。
一般而言，容积率分为：1、独立别墅为0．2～0．5；2、联排别墅为0．4～0．7；3、6层以下多层住宅为0．8～1．2；4、11层小高层住宅为1．5～2．0；5、18层高层住宅为1．8～2．5；6、19层以上住宅为2．4～4．5；7、住宅小区容积率小于1．0的，为非普通住宅。
但是，也不要盲目相信容积率。
比如：混合社区会把总容积率“平均值”拉下来， 但居住在高容积率的住户，依然有不少采光，私密性方面的问题。
很多开发商不愿意多谈容积率，因为着涉及到切身利益。
但精明的消费者，还是可以从尺度上看出，一个开发商是为客户着想，还是满脑子赚钱。
比如：按规定，住宅层高超过4.9米就会计算成2倍建筑面积，超过7.6米就会计算成3倍建筑面积，有些开发商会正好建到这个高度，用最少的成本，获得最大的利润。
具体的建筑面积的计算有很多规则，比如进深1.8米以上的封闭阳台要算建筑面积，在一线城市，买个阳台就要20万朝上了。
而小于1.8米进深的阳台，都只按水平投影算一半面积，很多开发商会卡着这个尺度，交房时不帮客户封闭，不要以为他们偷懒，他们其实是变相帮消费者省了半个阳台面积的钱，对于这样的良心开发商要感谢才对。

03容积率体现了个人生活的舒适程度，这个很好理解，乘坐飞机时可以平躺，可以到处走动的头等舱，和腿脚都伸不直的经济舱，你愿意选哪一个呢？
所以，买房前，还是先了解一下容积率吧。
刚才我们讲过了，容积率不像房型地段那样让人一目了然，但也有很多规律性的东西，看房子看多了，一眼就能估算出某个小区的容积率。
容积率接近的小区，其实有很多共性，我们继续看图片：
0.2～0.5：一般为独立别墅，你可以在家开派对，做烧烤，有天有地，自由王国一般。
0.4～0.7：多为联排别墅，隐私性差了一些，但毕竟，窗外景色一览无遗，采光通风优于一般住宅。
0.8～1.2：多为多层住宅，多层社区虽然不够尊贵，但更有邻里亲情的氛围。
1.5～2：多为11层以下的小高层，兼顾了多层与高层的优点。
1.8～2.5：多为11~18层的高层住宅；
2.4～4.5：多为18层以上住宅；
5以上容积率的房子，一般就不建议买了。因为有可能你家的电梯比商场还繁忙，带孩子去楼下坐个滑滑梯，前面也排了100个熊孩子。
当然，同样容积率，建筑排布方式不同，居住感受也不同。比如这样的围合式排布，中央景观就出来了。




但也不要盲目相信容积率啊，这样的老破小，尽管容积率不高，但舒适度可想而知。
这就需要说到另外两个也影响舒适度的指标了。
首先是建筑密度，其实就是建筑基底面积和土地面积的比值，体现了建筑的“苗条程度”。 第二个就是人口密度。一般来说，一个小区里的单套户型越大，人口密度越低，这也是大户型的好处，很多大平层社区，尽管容积率不低，但居住感受还不错。
说一千，道一万，一个社区的容积率定下来后，总体风格气度就基本上定了。吸引的住户也是比较接近的，换句话说，容积率不知不觉中，完成了“圈层的划分”。 千金买房，万金买邻，容积率，不就是这么神奇的所在吗？

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冰箱里的猫

很有学问