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关注楼市的人，一定会察觉到，进入7月以来，局势突然毫无征兆地严了起来，对房价的严打可谓不留余地。 前段时间，号称房价神话的深圳，迎来史上最严苛调控新政，全国购房者被高位拦截。其后没几天，隔壁的东莞出台限购加码政策，购房通道同样被封锁。 在此期间，浙江的杭州、宁波，江苏的南京，均出台了楼市新政，加码限购，提高购房门槛。尤其南京出台的“宁九条”，从九个方面围追堵截房价，对市场造成巨大影响。 对于现在的行情，我把它戏称为「打鼹鼠」式调控，只要有城市敢在房价上露头，必遭调控重击。这远比2018和2019年严苛得多。 紧接着，中央喊10城开会，事无巨细安排了下半年房地产市场工作部署。懂行的人都知道，之前是住建部主持会议，这次直接上升至正国级规格，背后意味着什么。 会上基调重提，再三强调三大方针。 1、坚持房住不炒 2、坚持经济脱钩房地产 3、坚持三稳战略 第二天，央媒经济参考报就刊登了大头条，《必须及时消除楼市运行中的异象，有效扭转市场紊乱预期》，文中狠批房价带来的副作用，坚持实业兴邦战略。 多城出台调控新政，外加会议以及舆论导向，这一连串的操作，的确把人看懵了。要知道这在平时，一条大新闻就会对市场舆论造成巨大影响，何况接二连三的信息轰炸。 昨天，一个行内朋友说他非常困惑，感觉事情远没有这么简单。 因为7月份，很多城市已经结束了小阳春，成交开始走下坡路了，没有理由这么严打房价，况且疫情当头，地方经济是需要房地产去跑GDP增速的。 换句话说，政策为什么不在5-6月份楼市最火爆的时候出台，偏偏要选在7月份，不是有些亡羊补牢吗？ 随后我翻阅了近半年的大会小会，终于知道了，这一系列的楼市动作，其实是有信号的。 这还要从2020年6月18日的一场会议说起。 2、小镇故事 6月18日，第十二届陆家嘴论坛会议召开，刘副总理在分析完国内外局势后，说了一句意味深长的话： “一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成。” 此话一出，子木觉得，中国经济接下来的走向基本已经确定，「经济内循环」将成为中国经济主要占比。 那么这和房价有什么关系呢？别着急，我们来慢慢了解。 经济内循环，按照官方解释，就是一个生产、交易、消耗都在一个经济体内的模式。 举个例子，一个小镇里，有一户人家馒头做的特别好吃，老板每天都会把馒头卖给小镇里的人，每天做的都会被消耗完，这就叫小镇馒头经济的内循环。 突然有一天，馒头店老板突发奇想，想把生意做得更大一些，于是和小镇银行贷款买了很多机器，由手工制作变成了机械化生产，产量倍增。馒头畅销，卖给了隔壁好几个镇子。这就叫全球化。 一般来讲，内循环经济出现在经济比较薄弱的农业大国，例如中国在改革开放之前，就是自产自销的内循环经济模式。 但是工业时代到来后，内循环系统都崩溃了。为什么？ 再拿小镇馒头店举例，刚开始馒头是手工制作，产量有限，馒头做多少小镇居民能吃多少。但是引入机器后，产量暴增，开始进出口给周边的小镇，小镇们贸易往来密切，经济繁荣。内循环经济结束。 但天有不测风云，突然有一天，小镇之间因为某些问题产生了矛盾，甚至打架斗殴。各个村子为了保护居民，决定结束小镇之间的贸易往来。村子周边围起了高高的栅栏，进不来出不去。 这时候最惨的就是馒头店，面临的最大的问题就是产能过剩，这么多的馒头到底卖给谁？欠银行的贷款也还不上了。 不止馒头店，服装店、玩具店、鞋店等等都还不上银行的钱，银行开始倒闭，从而引发了小镇金融危机。 3、破局之路 如果你看懂了小镇馒头店的故事，对当下国际局势就会特别明晰。 一直以来，中国都是靠三驾马车驱动经济：消费、投资和进出口。 在加入了WTO、参与全球分工后，我们用规模庞大的低成本劳动力、廉价原材料、成熟的产业链、以及付出环保的代价下，完成了20年的经济腾飞。 中国以此成为全球贸易出口量最大的国家，真正的全球“超级加工厂”。 然而在今年，这一切都发生了剧变。在陆家嘴论坛上，刘副总理也讲到，全球疫情灾害的日趋严重，再加上川普政府的野蛮行径，之前的贸易格局不复存在。 我们首次把追求GDP增速的目标，破格降低至坚守“六保”。 但值得欣慰的是，当全世界都被笼罩在疫情阴霾中的时候，中国经济复苏还有一张王牌可以打，就是庞大的消费者市场。 借此，我们启动内循环经济，虽然是被迫的选择，但也是当下最好的抉择。 在小镇馒头故事中，我们知道，在工业时代，“倒”回来启动内循环绝非易事。 记得在2015年，我们开始启动的去产能去库存周期，真所谓刮骨疗伤。当初产能过剩最严重的就是钢铁产业，一时间河北多家钢铁厂关闭，背后又是成千上万的工人的迷途。 所以如果真正想实现工业时代的内循环经济，就必须解决产能过剩问题，而解决产能过剩的法门，只有2个。 一是把过多的产能输出到其他国家，目前我们天字号工程「一带一路」的用意正是如此，但按照目前的疫情影响和基建投资周期来看，这注定是一个漫长的过程。 二是提高消费者市场的购买力。让小镇居民有足够的钱，足够的消费意愿，去主动消耗小镇工厂生产的所有高中低端产能。 4、拦路石 这时候就有人打趣了，说得轻巧，有钱谁不愿意消费？谁不愿意提高生活质量？ 的确，这就是症结所在。虽说中国有强大的消费者市场，但是购买力被长期透支。主要原因正是一轮接一轮的房地产消耗。 数据显示，从2008年开始到2018年，我国居民杠杆率从17.9%上涨到了53.2%，2019年一季度，居民杠杆率继续提升，达到了54.3%，其中个人住房贷款占住户部门贷款总额的50%以上。 10年前我们可能用每月收入的30%去做月供，而现在大多数家庭则用50%以上的收入去还房贷，再减去一定的储蓄，能拿出来消费的资金屈指可数。 所以说，当下中国居民明面上房子挺多，但都是纸面财富，实际上能拿来消费的流动资金，大家心知肚明。 以此来看，房价高压的消费者市场，根本无法支撑起经济内循环。 看到这里，你应该明白了，为什么6月18日之后，市场上会爆发出这么多打压房地产的调控政策。 总结一句话就是，“楼市不压，消费不起，内循环经济无望”。 我们再来看7月份被调控的城市。 深圳、东莞、宁波、杭州、南京，这几个城市一点儿都没被冤枉。 万人抢房摇号，茶水费，假离婚……炒作氛围实在太浓，根本没把「房住不炒」放在眼里。 尤其是深圳的业主，联手哄抬房价，每个小区一个房价联盟群，每天尽想着如何提升小区房价，包装、营销、舆论借势，无所不用其极。 只要有人敢拉低小区挂牌房价，就成了全小区业主的公敌，有的小区还有不堪入目的惩罚方式。 这样畸形的炒作型市场，被史上最严调控政策严打，只能说咎由自取。 5、楼市的未来 最后再说说，经济内循环周期下，中国楼市将怎么走？ 种种迹象表明，当下为了实现经济内循环，提振消费将成为头号目标，那么未来房价大涨的可能性直接为0，任何城市都不可能挑战「房住不炒」的底线。 但从目前的针对措施来看，中央并不想彻底把楼市送入寒冬，是允许房价「理性上涨」的，前提是禁止炒作，全靠刚需驱动。 例如2020年上半年的北京市场就是很好的案例。 在2017年317新政调整三年后，北京迎来了刚需购房反弹的高光时刻，房价有一定的涨幅，但没有炒作氛围，而且主要表现在好的地段和好的物业上。 这和股市一个道理，当技术分析已经完全失效时，这个市场必然是畸形且风险极高的。 接下来，在中央调控大手的打压下，楼市会异常残酷，城市们到了真正比拼底层刚需购买力的时候了。 当然这也是一个很好的契机，如果在今年下半年，你所在的城市二手房成交稳定，房价依然坚挺，则可以断定这座城市房价泡沫小，未来房价有一定的增值空间。 如果你所在的城市在下半年，二手房成交一路下滑，房价出现松动迹象，说明你所在的城市明年还有下跌空间。 是骡子是马，是该拉出来溜溜了，让我们拭目以待。
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发表于 2020-7-29 09:32
