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从明年1月1日开始，中国将发生一个“超级事件”！ 这就是——民法典正式实施，婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法等9部法律，将同时废止。 民法典的全文，已经公布。其中对于“土地使用权”到期的规定，跟此前的“物权法”相比，出现了一个重要变化。 这个变化意味着什么？尚未有人分析过，大家给予的关注也不够。 我个人认为：民法典第359条的新表述，为房地产税的诞生和推广，预留了较大的空间！ 我们先看一下，民法典第359条的规定： 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 再看一下即将被取代的“物权法”，第149条的规定： 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 可看看出，“民法典”跟“物权法”最大的不同，在住宅续期方面。“民法典”加上了这么一句话——续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。 而“物权法”根本没有提及，续期的时候还要“缴费”的问题。 “物权法”是2007年10月1日开始实施的。正是因为物权法没有提及收费问题。于是在实际操作中，就出现了两种理解： 第一种理解是：既然没有提及收费，那么就应该是免费的。也就是说，住宅土地的使用权表面上看是70年，但事实上可以无限期自动续期，而且不缴费。 第二种理解是：“住宅用地”当初设计了70年使用权，而且这种权利是要购买的，那么以后续期当然要收费，而且不能太低！ 比如在温州，4年期就出现了部分住宅需要续期的情况（当初批出的土地使用权是20年），有关部门一度给出的续期费用是市场房价的三分之一，这让很多人感到震惊。 在舆论关注之后，事情发生了逆转。 2016年12月，国土部正式宣布了类似事件的过渡性处理办法——也就是所谓的“两不一正常”： 一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。 二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。 三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理相关手续”。 现在，将近4年时间过去了，但住宅用地续期的问题，仍然没有解决。至于商铺、写字楼、公寓土地到期怎么办，更是没有人能回答。 现在，民法典里突然加上了一句话——“（住宅用地）续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。” 这句话的实质，是留下了一个口子：未来就此将专门制定法律或者法规！ 什么法律、法规？我的理解：就是房地产税法！ 也就是说，这个问题将在房地产税立法过程中来解决。 我的预测是：未来不仅仅是住宅，商铺、公寓、写字楼，甚至包括工业厂房、宿舍，在土地到期之后，续期阶段都可能采取房地产税的方式。 众所周知，由于中国土地出让中存在“土地出让金”，也就是说不动产的业主都趸交（一次性缴纳）了土地租金，无非是时间长短不同。商办类的40年左右，住宅类的70年左右。 由于趸交了“土地租金”，所以在土地到期之前，全面征收房地产税是不合理的。如果强行开征，住宅类的就要有免征面积。比如每人有多少平米住宅，是不用交房地产税的。只有超过的部分，才用交税。 但这种制度安排之下，其实征收不了多少房地产税。因为拥有多套房的家庭毕竟不多，中国人目前户均商品住房只有1.1套左右。这意味着，只有10%左右的房子需要交税。 如此，开征房地产税就没有多少意思。 要知道，房地产税是准备做地方政府“长期饭票”来用的。只有10%的房子交税，怎么能行？ 但中国所有的房子，其土地都存在使用期。除了政府、学校、医院、公共设施、军队设施等公益性的之外，其他房屋土地到期之后，需要续期的时候，就是开征房地产税最好的时间点。 到那时，可以把土地使用金转换为每年一次的房地产税，跟美国一样。 所以说：这次“民法典”其实给开征房地产税，预留了一个“后门”。 当然，这只是我个人的一个预测，是否靠谱，大家可以见证。估计用不了5年，这个思路就会明确。 仍然维持之前的看法：开征房地产税是一个漫长的过程，至于让绝大部分房子都交房地产税，需要等到所有的房屋土地使用权都到期之后。 但有一点，中国可能跟美国永远不同。由于我们的房价里包含了土地使用费，所以房价普遍偏高，这个价格体系已经形成。即便将来土地到期，改为房地产税，但税率也不可能跟美国一样，高达1%到2%左右。 中国的房地产税率，只可能是“千分之几”，甚至是“千分之一”，才能让老百姓(603883,股吧)可以负担，才能不影响国民的消费能力。 这一点，可以参考一下中国香港的房地产税（包括差饷、地租、物业税）。在香港，一套房子每月分摊的房地产税，大致相当于这套房子的物业管理费。 这种税收标准，才是合理的。
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发表于 2020-6-5 17:18
