希腊60%酒店破产，数千名香港家庭房子变成负资产，上千万美国家庭面临断供。 有人因为资金链断裂，不得不忍痛抛售手上的房子。 还有人因为过度恐慌，想要卖掉经营多年的优质资产。 也有机构等着抄底捡漏。 一场疫情，彻底打乱了很多家庭的理财计划，改变了我们的生活方式，也重塑了全球房地产的投资逻辑。 不到万不得已，今年千万不要卖房！ 恐慌性卖房 前段时间，在网上看到一张中介挂出的卖房信息，噱头很足。 “一次性出售75套，价值27亿”。 算下来一套3600万，单品价格也非常高了。 虽然是一张不知道时间背景的卖房通知，但不管是什么场景之下，一次性大量抛售，卖家少了很多议价能力。 刚好最近，有好几个读者告诉我们，说想转手房子，有的是一套，有的是上十套打包卖，国内国外的都有。每个人背后的故事都不少。
今天先说一个典型的。 有一位读者朋友，想要出手八套马尼拉的公寓，房子是他两年前入手的某个网红楼盘，小户型，一房和两房都有。 按照这位读者的投资经历，他很可能在一开始买这个项目时，就做好了炒楼花的计划，准备持有几年，在交房前选一个时间点卖出。 这位朋友触觉非常灵敏，现在出手的房子，是18年一期开盘时入手的，然后房价就一路上涨，现在期房项目增值了不少。 他这几年手上陆续积攒了四五十套房产，有的已经交房，有的还在建造中，然后用现房的租金去抵扣新房的月供。 最近要卖的房子，数量不小，又恰逢特殊时期，所以他把价格调低了好多，基本上去年一年的涨幅都抹掉了，想要打包快点卖出。 无论是去年年底卖房，还是等疫情结束之后再卖房，他都会比现在更有定价权。只要还能撑一撑，现在真的不适合打折卖房。 实在是可惜。 另一个故事，来自我们知识星球的读者。 这位朋友在我们知识星球和大讲堂直播间里，都反复提了同一个问题，急着寻找答案。 提问时间是3月中旬，当时正好是欧洲疫情非常严重的时期，也是美国疫情爆发初期。 这位读者留言说，看到欧美疫情严重，对未来的经济很悲观，问要不要撤回之前在欧美的投资，比如卖掉房子。
虽然没有通过电话，但隔着屏幕也能感受到这位朋友内心的焦灼和不安。 此时卖房，有点过度恐慌了。 卖掉之后，未来至少有90%的概率，不能再以相近的价格买回手上的优质资产了。算上前前后后的交易成本，更是不值当。 尤其是，欧美的房子租金回报率是国内的三到四倍，能够提供稳定的现金流。在我们容易接触到的资产里，去哪里找这样盈利模式清晰、回报稳定、又不容易暴雷的产品？ 毕竟，中行原油宝事件，彻底打破了大家对银行理财产品的信任感。 如果你原本就是打算中长期持有的房产，没到家庭现金流的出问题的地步，现在千万别卖房！卖就是亏！ 基本盘还是稳的 一切焦虑来自对未知世界的不确定性。 现在要不要卖房，要不要买房，买什么房更合适？都需要从疫情对全球房地产的影响中去寻找答案。 一场突如其来的疫情，改变了很多人买房的思路，但有些最底层的逻辑不会改变。 两位读者的经历，非常有代表性。一个投资的新兴市场，一个投资的欧美市场。 投资需求和赚钱方式也大不一样。 东南亚新兴市场的期房，看重经济起飞阶段的资产增值，欧美市场的现房，看重成熟市场的资产保值，和比中国城市高出不少的租金现金流。这也是海外买房的朋友们，两种不同的路径。 两类市场都有个共同点，大城市住房供应不足。这也是为什么我们一直强调，海外买房首选核心城市的原因。 这是当地房地产市场能够长期发展的基本盘，否则，楼市就沦为了一个大赌场和火葬场，比如现在人口长期净流出的资源型城市、三四线城市。 东南亚的城市化进程落后于人口增速，大城市的住房需求根本满足不了过载的城市人口。 这也是发展中国家大城市的通病，即便是现在的宇宙中心深圳，各类民生配套与现有的城市常住人口是不匹配的。 而发达国家的大城市，例如伦敦、纽约、巴黎、慕尼黑等等，开发周期长、建筑成本高，住房供应量也长期跟不上。 这两类市场，都不太可能出现“基建狂魔”，我们两年就能建完的楼盘，他们至少要建四五年。 即便是边防疫边复工的日本，住宅建设也受到了很大的影响。 根据一家大型房屋建筑公司3月收到的建筑订单报告，来自大和房地产的独栋订单减少20％，来自住友林业的订单减少30％，旭化成不动产减少32％，4月份还将继续恶化。 而日本需求量最大的公寓，因为供应不足，一直是三类住宅地产里涨幅最大的一类。根据国土交通省的不动产价格指数，2008年至2019年涨幅最大的是公寓，而一户建和住宅地几乎维持横盘。  （南东京圈住宅价格指数，国土交通省） 所以新兴市场和欧美日大城市的住房供应问题，都不是三五年可以解决的。 尤其是多个国家仍然还在实行社交隔离，上半年房屋建造基本等同于停滞，而原本要在上半年申请新房开工许可的流程，也会被延期，例如，有机构就预计，疫情对英国住房供应的影响，可能需要两年时间才能补回来。 这个长期的基本面不会改变，疫情反而是加重了供应不足的问题。 而短期的基本面，就得看看当地市场的买房意愿强不强了。 影响大家买房意愿的主要就是支付能力、支付意愿和支付障碍。 支付能力就是看钱包鼓不鼓，预算多少了。 什么时候就业恢复了，收入跟上来，交易就会回暖，楼市流动性危机解除。 一季度中国的失业率，美国的失业人口，都创下历史新高。欧美的疫情有滞后，他们的复工复产时间表大多从五月份开始排期，慢慢解封。 4月29日，北京的防疫响应从一级降为二级，隔离政策放松；从5月6日起，高速路恢复收费，这意味着中国的复工复产开始全面恢复。 我们从封城到全面复工，历时三个多月。欧美也不会差太大。 4月24日，佐治亚州成为美国第一个全面重启的州，其他州也在计划逐步跟进。 欧美的单日新增确诊病例距离峰值过去快一个月，放缓趋势基本确认。随着死亡人数也慢慢放缓，边复工边防疫将成为常态化。 预计欧美市场下半年交易量回暖。 支付意愿则是看有没有能打动人的产品，无论是刚需，还是投资者，都一直在寻找符合自己需求的房子。 投资者的买房需求，该从追求涨幅，变成重视租金回报率了。 支付障碍，则是看购房政策了，限购、限售、限贷，步步紧逼的政策，肯定是会阻碍很多人买房的脚步。 从大方向上来说，目前主流国家没有大的变化，除了英国在3月11日的预算案上，推出了2%的海外买家税，但是也是在2021年才开始实施。 但有一个主流的趋势，就是全球央行今年都数次降息，房贷政策在变宽松。对于海外投资者来说，反而是非常大的利好。能够以更便宜的房贷利率，买到打折的房产。 例如，截至4月16日，美国房贷利率已经连续三周逼近历史最低点了。15年期固定利率从一年前的3.62%，降到了现在的2.80%，房贷压力会小很多。 现金流为王 房产投资，开始进入一个新常态。 疫情对房地产的短期影响，提供几个趋势供大家参考： 例如，据金融博客ZeroHedge报道，现在希腊有60%的酒店濒临破产。这些酒店的入驻群体主要是游客。 中国人在希腊买房主要是为了投资移民，而且希腊需要坐移民监，所以在当地的房产以自住居多，对中国投资者的影响没那么大。 泰国作为中国人海外出游最喜欢的国度，疫情之后游客锐减，一些海岛的酒店也是空空。 这个时候，很多开发商会提供优惠政策，如果有养老自住需求的可以多多搜刮一圈这类产品，会很有议价空间。 而机构投资者会趁低价去收购经营管理不善的酒店地产，然后等待经济复苏，酒店重新开业。 最有代表性的就是喜欢在危机之后疯狂收购资产的黑石集团，已经在密集筹划收购计划。 （2）断供房增多，捡漏机会也会增多。 彭博前段时间预计，如果美国经济停摆到夏天，甚至更久，会有至少30%的美国人断供，涉及1500万个有房贷的家庭。 虽然美国现在是暂停了房屋拍卖，但2个月期限过去，夏天到来之后，该来的总会到来。而最近这几个月，就是留给你考察市场的机会。 这段时间不妨留意一下自己关注的市场里，各大卖房平台放出的房源，可能会有人因为收入骤降而提前卖房。 这就是捡漏的时机。 最容易出现捡漏时机的，一是欧美市场上当地失业家庭打折卖房，另一类就是新兴市场里，曾经入手了多套房产，现在想要转手一部分的投资者。 （3）现金流为王。 衰退时期，现金为王。 但这绝不意味着我们持有钞票放在钱包里，或者银行账户上的存款数字。 后疫情时代，盈利稳定的资产，和流动性好的资产，应该是我们优先考虑的资产。 对于房产来说，盈利稳定这个好理解，就是租金稳定，而且租金回报率高。 而流动性好，一方面看物业的地理位置和开发商，另一个就是物业的盈利能力。 这一点其实从欧美市场的估价方式就能看出来。 以美国为例，如果是买房出租的房产，向银行申请贷款时，银行对房产的评估价是根据房屋的地理位置、品相、以及租金收入来作为衡量标准的。 举一个租金收入对房屋价值影响非常明显的案例。 一栋有100个单元的公寓楼，其中一个单元价格10万美元，可以贷款50%，在这栋公寓楼所在的地段，这类产品的资本化率为7%。 如果每个单元月租金增加25美元，整栋楼的估值就能增加43万美元；如果月租金增加150美元，整栋楼的价值就增加了257万美元，相当于25.7%的增值幅度。
而银行评估价格更高，与市场卖价更接近，也能侧面反映这套房子的盈利能力更强、更受租客欢迎。未来不论是在租房市场还是交易市场上的流动性都更高。 在全球市场里，能够满足这几个苛刻标准的城市不多，一只手也能数出来。 日本：东京23区 美国：达拉斯、奥斯汀、波士顿 这些城市毛租金回报率大多在6%及以上，总房价100-200万左右，比中国一二线城市的首付都低，也没有限购限贷政策。 你可别小看这每年五六个点的收益，即便是银行理财，也没有这么高的收益。更何况，原油宝事件之后，恐怕很多人要改变“银行很安全”的看法了。 而且，我也只推荐了发达市场里人口持续流入的城市，因为交易体系完善，二手房流动性高，如果家庭有资金需求需要用钱，也能尽快转手。 还记得前段时间央行发布的那份中国家庭资产报告吗？中国人60%的资产都来自房产。 在这个遍布着金融陷阱的世界里，如果不愿意折腾，没时间好好学习金融知识，普通人就只能靠买房抗通胀了。
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发表于 2020-5-6 10:19
