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98年房改，我们才进入真正的商品房市场。也正是从那时起，土地招拍挂、期房预售、公摊面积等，被现在人所诟病的制度逐一被引进。自此以后，房价就如同一匹脱缰的野马，一骑绝尘而去不回头——过去20年，房价几乎是“一路涨着”过来的，中间虽然经历过大大小小的调控不断，但是房价始终得不到有效控制。 
到底是什么原因导致过去20多年，房价一路高歌猛进？我总结有三个主要原因：其一，地方对土地财政的过度依赖。全国除少数几个城市具备“产业兴城”的实力外，其余几百个城市基建投资花费基本都是靠“卖地”或房地产产生的税费来维持，房地产直接间接带动的经济增长占比一度高达50%； 其二，面粉涨价推动面包涨价，房价上涨躺着暴赚又彻底激发了国人的投资炒房热情。尤其是15-17年这一轮井喷发展，房价涨幅冠绝全球，很多人凭借投资买房圆了发财梦，正是因为有无数“买房暴赚”的案例存在，才引发了全民投资炒作楼市的盛况，房地产的投资属性也彻底凌驾于居住属性之上； 其三，中国确实缺房，物以稀为贵。虽然今天我们的人均居住面积已经接近40平，但是在2016年之前，大城市的房子还是非常短缺的，尤其是优质地段附加学区、医院、交通枢纽的好房，一直都是刚需。供不应求，自然也会推动房价不断上涨。 
马云曾经评价中国房地产说了一句非常经典的话，中国今天的高房价是以牺牲一代人的幸福为代价换来的。短短26个字道尽了中国楼市腾飞巨变不断高涨背后无数普通购房者的痛楚与辛酸。 短短20年时间，中国楼市取得的巨大发展确实让人引以为傲：我们的房地产市值高达450万亿，比美国、日本和欧盟的总和还多，我们现有房屋总量足够30亿人居住，中国也是全世界摩天大楼最多的国家…… 但不得不提的是，我们仅仅用了20年就走完了发达国家用时40年才达到的居民高负债率，我们的房价收入比也是居于世界前列，而且统计数据显示，中国居民超过70%的收入都用来买房，80%的资产是房产。可以非常形象地说，中国绝大多数人一生中最关键的二三十年是和房子牢牢绑定的。不管花费多少工资收入，买得起房毕竟还算是成功的，但可悲的是仍然有很多人面对高房价只能望房兴叹。 
房地产过度发展后遗症，楼市投机炒作蔚然成风，资金源源不断流入楼市、高房价的弊端等等一系列的问题，其实国家并非看不到，从2016年十月份开启的房住不炒调控，持续三年多之久，累计出手超过千次，涉及城市多达200余座来看，我们也能感受到国家“纠偏”楼市的态度和决心。 彼时我就说过，为帮刚需买房，国家这次是动真格的了。本轮调控绝非儿戏，更不是逢场作戏，让“人人住有所居”的目标不达到，调控绝不会轻易退出，尤其是长效机制，这一次一定会建立完善，保障房地产未来20年甚至50年基业稳固。 2019年我们经历了房地产最难熬的一年，尤其对开发商和炒房投资客来说，也堪称过去10年最悲惨的一年：一方面调控始终保持紧绷，很多城市房价上涨得到有效控制，个别调控收紧的城市甚至迎来了楼市降温，量价齐跌局势下，对卖方的冲击是巨大的；另一方面，2019年三四季度迎来了金融全面收紧，“严防死守资金流向楼市”、“严查严打违规向房企、投资者发放贷款”等一系列举措，更是让很多开发商和投资炒房客差点“丢了命”。 
到了2020年，国家调控楼市的力度和决心也丝毫未减，即便是房地产遭遇“黑天鹅”重创，国家依然没有半途而废：2、3月份不仅密集发声“坚持房住不炒”、“不走房地产拉动经济老路”、“不将房刺经”，稳楼市信号再明确不过； 为帮刚需买房，国家“重拳出击”，“下重手”了 如果你觉得这就是国家能做的最大极限，那就大错特错了，真正想要使得房地产回归理性，最好的最关键的招数一定要从“土地端”调控才行。 为帮刚需买房，更为了有效抑制高房价，国家更“重拳出击”2条不一样的新政出台了——在我看来，国家此次“下重手”意在遏制楼市的投机情绪，让更多资金从房地产行业抽离出来：一方面是引导资金服务实体；另一方面是浇灭楼市投机炒作热情，以达到抑制高房价的目的。
第一条新政：间隔十年后，“退房令”再次横空出世，多家大型企业“清退地产业务”，“利空”明显 我们不止一次揭露过，中国最大的“炒房客”是上市公司，公开资料显示，几千家上市企业坐拥1.3万亿房地产资产。因此才有了每年年底，上市公司运营出现纰漏时，他们只需要挥挥手卖一套房就能美化公司账面资金的缺陷。尤其是央企国企，不仅自己囤房，手里还握有大量低价土地。 间隔十年后，2020年楼市再次出现“退房令”。我们看到，近日国家电网、中国航空集团均表示“下决心退出传统制造业和房地产业务”。 事实上，从2019下半年以来，中国重汽、山东黄金、兖矿集团、山东高速等挂牌转让房地产子公司股权动作明显增多，也印证了大型企业退出房地产的决心。 大型企业“退房”对整个房地产市场有何积极影响？一方面，一笔不小的资金从房地产撤退，势必会打压投资者的信心，直接导致投资额减少；另一方面，大量土地流转、项目流转入市，对整个房地产行业的供应和销售会产生剧烈冲击，或直接导致整个地产行业走上下降通道。 
第二条新政：用地审批权开始下放，大城市扩容，可开发土地供应增多，利空房价、利空开发商 3月12日，国务院宣布“下放土地审批权”。首批试点北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等8个省市下放“永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权”，试点期限1年。简言之就是试点城市，未来允许大城市周边的永久基本农田以外的农用地可以转为多种用途的土地入市了。换句话说就是，大城市打开了扩张的大门。 毫无疑问，此举带来的影响也是巨大的。首先，更多土地入市，会降低城市的容积率，能有效助力大城市吸引人才，未来中国将真正进入“强者恒强”的时代，即未来全国真正意义的大城市也就二十余个；其次，地价决定房价，土地供应增多，对抑制地价有直接作用。地价跌了，房价还能继续坚挺吗？答案是否定的。不言而喻，此举利空城市的整体房价，尤其是旧城区改造的价值会大大降低，房价更难支撑了；再者，对地王、高价地项目更是巨大利空。尤其是2016、2017的地王项目，本身就受“限价”政策约束，利润所剩无几，现如今又遭遇“用地审批下放”政策横空出世，可以想见，未来这些高价项目销售回款更难了，尤其是资金周转压力本来就大的中小房企，真的可能“翻不了身”。 
高房价会不会就此终结？ 通过上述分析，答案已经非常清楚，未来中国各大城市将进入“强者恒强”的局面，即国家重点发展的四大都市圈及部分省会、强二线城市会不断壮大发展，不管是经济增速、人口流入还是政策这些城市都能享受到红利，尤其是人口增量和资金流入依然会推动房地产的不断发展，也就是说于这些城市而言，未来房价很难下跌，不过在房住不炒大基调下，房价短期也不可能再大涨了。 至于这些城市之外的几百个城市，我不止一次说过，这些城市过去房价能够上涨，完全是棚改等外力的作用，不是城市自身实力的体现，虽然过去一轮行情房价涨了不少，不代表这些城市房价能够一直坚挺下去。 
以上2条重磅新政出台，整体而言对房地产是巨大“利空”。尤其是以上新政涉及的城市非核心区域，房价短期面临下滑风险，对两类人来说绝对堪称是“坏消息”： 第一类人，在旧城区有多套“老破大”的投资客。过去这一轮棚户区改造拆迁直接诞生了很多百万、千万富翁，这也让很多人盯上了“老破大”的主意。这两年有很多投资客，专门囤买“老破大”，坐等拆迁暴富。但“土地新政”出台，意味着很多城市的旧城区未来拆迁重建的机会大大降低，俗话说得好“拆城不如新建”，对这类群体而言，如意算盘可能真的要落空了； 第二类人，三四线跟风投资客。大企业“清退地产业务”或“低价转让土地、项目入市”，下放土地审批权这两个新政会直接加大新房市场供应，整体而言利空房价。尤其是很多大型企业的业务都在一二线，一二线房价下跌，势必会吸引更多三四线城市的购房者流入。三四线将面临购房需求的匮乏，房价撑不住是一方面，更重要的是这些投资客的房产也将面临有价无市、无人接盘的尴尬处境。 有人可能会反驳说，我们没看到房价有下跌的趋势，反倒是最近一段时间开发商又“高调”起来了，朋友圈、新闻报道里这段时间到处都是“开发商提价卖房”的新闻，莫不是房价又要涨了？说好的“帮刚需买房”呢？ 对此我其实已经澄清过多次了，当前阶段房地产并没有宣传报道的那么热，开发商想涨价没那么容易。极个别城市的极个别高性价比楼盘遭“哄抢”，改变不了全国楼市“接盘严重不足，房价摇摇欲坠的现实”。 作为购房者其实只需明白一点，就不会被套路——越是艰难时期，开发商越会包装营销“楼盘大卖”的信息，因为只有这样，才能刺激到购房者，才能让你们轻易掏钱去买房。倘若全国的开发商、经纪人都在悲观看跌，购房者哪还有买房的欲望，试问他们的房子还能卖给谁呢？
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发表于 2020-4-5 21:02
