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博鳌论坛研究院详解疫情影响:房地产行业风险加大

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发表于 2020-3-4 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
2月28日上午,博鳌亚洲论坛研究院在京举行《疫情防控与经济发展》远程研讨会。来自国际组织、发起国使馆、理事咨委、会员、合作伙伴、媒体合作伙伴的80多位代表,通过视频会议的形式出席研讨会。17位身处经济、生产和疫情防控一线的企业家、经济学家、媒体主编,就疫情对经济的影响、疫情防控与经济发展如何统筹兼顾、哪些新技术新业态可以发挥重要作用等重点发言。
  嘉宾们认为,疫情在中国国内已经得到初步有效控制,复工复产有序进行;疫情不会改变中国经济长期向好的势头,对农业、服务业、制造业的影响是短期的、暂时的。政府应采取及时、积极、有效的财政和货币政策,把稳就业放在优先位置,通过减税、让利、补助、社保缓缴和定向精准的货币政策,帮助受影响的企业、尤其是中小微企业度过难关。同时,着眼长远,继续坚持深化改革、扩大开放不动摇,加大对5G、大数据、云计算、人工智能、区块链、工业机器人(15.860, 0.17, 1.08%)、自动化、无人机、自动驾驶等新技术的研发、应用,鼓励发展智能工厂、智慧城市、远程协同办公、在线教育、医疗、生活服务等新经济、新业态。
  嘉宾们也对疫情在中国之外的全球蔓延势头表示担忧,尤其是在公共卫生体系薄弱的国家,呼吁加强疫情防控的国际合作,共同应对这一全球性挑战。在经济层面,应加强各国政策协调,共同维护全球供应链的正常运行,将疫情对经济的影响降到最低点。
  主要观点如下:
  一、服务业、劳动密集型行业、中小微企业、中低收入人群受冲击最大
  《财经》杂志执行主编张燕冬说,此次疫情,占中国经济53.9%的服务业受冲击最大、恢复速度也相对较慢。餐饮业一季度负增长30-40%,全年预估增速为负。房地产一季度负增长10-20%,全年预估增速在负1%到1%之间。交通运输3月份缓慢回升,全年增速预计只有5%。
  腾讯智酷负责人王冠说,对全国网民消费行为的调查表明,外出餐饮、外出购物、院线、春运出行下滑最大,幅度50%-90%。其次是旅游、外出锻炼健身、美容美发、KTV、棋牌桌游、线下培训、线下看房,下滑幅度在10-50%之间。
  国泰君安(18.410, 0.16, 0.88%)首席经济学家花长春认为,复工复产率低于预期。从数字看,规模以上企业复工率60%-90%,中小企业30-35%,但从电力数据看,复产率较低。《21世纪经济报道》执行主编晨星也认为,截至2月底,复工情况并不理想。中国企业联合会对中国制造业500强的调查表明,产能利用率只有六成左右,恢复正常还需要较长的时间。
  中国人寿(29.930, 0.03, 0.10%)战略规划部总经理罗朝晖认为,疫情对中小微企业的冲击,超过了以往任何一次突发事件。这是由中小微企业目前的数量决定的。中国中小微企业占企业总数的90%。受疫情影响最大的几个行业,如批发零售、餐饮住宿、物流运输、文化旅游,中小微企业占比相当高。其次,中小微企业一般处于供应链的底端,抗风险能力弱。一有风吹草动,中小微企业最先受到影响。第三,此次疫情是新中国成立以来传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的一次突发卫生事件。第四,中国国内疫情防控在向好的态势转变,但海外疫情扩散加剧。如果海外疫情不能尽快有效控制,将通过全球供应链,反过来影响中国中小微企业的发展。
  晨星表示,从事劳动密集型行业的中低收入人群受损突出。长江商学院对一千多家企业的调查表明,从事餐饮、旅游、住宿、生活服务等行业的企业,员工收入可以保持全薪的只占70%,16%以上的企业降薪超过50%。蚂蚁金服对于2万多家小微企业的调查表明,超过八成的小微企业、个体经营者受此次疫情影响较大,资金问题突出。复工的最大挑战也来自于这些企业。不能正常复工,将进一步加剧中低收入人群的失业和民生问题。
  泰国正大集团资深执行副董事长谢毅说,农业、食品业是关系国计民生的大事,受疫情影响,农产品(7.150, -0.11, -1.52%)生产和销售也面临不少困难,传统的产供销模式面临挑战,农资、农产品运输不畅,农民工短缺,用工难、用工贵问题突出。国家第一时间出台了很多支持性、保护性政策措施,开通绿色通道保民生、保供应、稳市场。总体上,农产品生产受到的影响较小。
  谢毅建议,疫情过后,应鼓励通过自建和整合社会资源共建的方式,构建从种子、种植、饲料、养殖到屠宰、食品加工、物流、零售、餐饮的全产业链,真正做到“从农场到餐桌”的全产业链模式,增加农业和食品业的抗风险能力。
  二、全球供应链重组加速
  晨星说,疫情对全球供应链、产业链的影响,取决于企业能否顺利复工复产。从目前看,科技型制造业复工率不高,存在复工复产难、订单交付难、贷款收回难等问题。汽车行业面临困难比较突出。武汉开发区打造的“中国车都”,是中国汽车零部件集中的区域,所受影响很大。
  花长春认为,过去几年,降低库存水平、提高资金使用效率,是企业的普遍做法。现在看来,在供应链不断受到冲击的情况下,库存水平过低,稍有风吹草动就会产生很大的问题。经历此次疫情,企业可能会考虑提高库存水平。
  清华大华中美关系研究中心执行主任鲁俊群说,此次疫情是全球供应链对中国企业的压力测试。世界汽车巨头为规避区域突发事件造成的供应链风险,有可能对其全球产业链进行重新布局,从而推动全球汽车格局的洗牌。建议加大对全球供应链的课题研究,为政府决策提供数据、信息支撑;有条件的地区,区分不同的风险等级,在做好充分疫情防控的前提下开展复工复产,力争稳定中国企业在全球供应链的份额和地位,减少损失;积极开展国际合作,打通自身的全球供应链;积极打造制造产业集群共同体,完善产业链。
  晨星表示,中国不是单纯的生产者,也是全球最大的消费者。中国生产同时满足国内国外市场的需求,所以,产业链发生转移的情况不可能大规模发生;产业链的重组也将以中国为中心,紧密围绕亚洲,亚洲在全球供应链、价值链中的地位将更加巩固;随着中国制造业向中高端转型,将进一步强化亚洲经济体与中国的产业联系,中国价值链的亚洲区域属性将进一步加强。
  韩国现代汽车中国政府事务部部长王瑾认为,全球汽车业对中国的汽车生产力、市场购买力依存度很高。中国完善的工业生产体系、安定的政治局面、良好的营商环境,使中国制造对跨国企业产生巨大黏性。对于跨国公司来说,供应链转移并非易事,要考虑当地政局、营商环境、工人素质、物流成本。即使迁移东南亚,也离不开中国供货,中国汽车零部件企业超过十万家,可以提供1500种产品。从长期来看,此次疫情不会影响跨国公司的全球布局,不会导致供应链大幅度外迁。
  作为短期应对,跨国车企应适当保有零部件库存、寻找替代供应商、帮助原有供应商尽快复工复产、加强质量监控,将疫情对供应链的影响降到最低。
  德勤中国首席经济学家许思涛建议,中国应通过进一步扩大对外开放,应对全球供应链的重组,把握机遇,掌握主动。比如,进一步放宽汽车行业的股比限制,坚定外资车企在华投资的信心。
  三、数字经济、新经济逆势增长
  中国银行(3.630, 0.01, 0.28%)高级研究员李佩珈说,资本密集型、技术密集型企业受冲击相对较小,包括计算机通信、高端制造等,其抗风险能力整体较强。卫生医疗、在线教育、远程办公等新业态加速成长,电商等线上消费逆势增长。
  京东数科首席经济学家沈建光说,此次疫情,一些新的技术得到广泛应用甚至供不应求。比如,京东开发的疫情管控全智能APP,全面采集人口移动、交通、医疗等信息,只要发生一起病人确诊,就可以通过大数据,迅速发现与他有交互的潜在风险人群,节省大量人力物力,提高防控精确度,受到政府欢迎。
  无人运货机器人得到广泛使用,最大程度减少人与人的接触,降低快递员的风险,可以直接送达小区门口。在封城和封路的农村地区,由于无人机的使用,网上销售不降反升。此外,运用刷脸等“无触”支付手段的无人超市、应用于疫苗管理的区块链技术、服务于中小微企业的线上数字金融,都在此次疫情中展现出广泛的应用潜力。
  王冠说,疫情期间线下消费减少,但线上消费增长明显,一定程度上弥补了需求端损失。比如生鲜电商平台、在线视频、手机游戏、小说、线上培训等。
  波士顿咨询全球合作人周园指出,对于互联网企业、数字化企业、医疗生产服务企业、环保企业、智能制造来说,疫情危中“蕴”机。经历此次疫情,传统企业将认真考虑、着手、加快数字化转型。政府应着眼这一轮数字化、线上化带来的机遇,精确施策,推动产业生态的整合提升。
  四、房地产行业风险加大
  建行研究院首席专家杜要忠认为,房地产市场受疫情冲击较大,更加凸显了房地产行业长期存在的问题,房地产行业的转型需求更加迫切。
  杜要忠说,房地产企业面临偿债高峰期。2020年,房地产行业需要偿还债券总额7598亿,上半年就有3000亿到期。疫情冲击加剧了房地产开发企业资金紧张状况,尤其是春节期间,交易量大幅下滑,现金流更加困难。
  从供给看,48个城市春节期间新开工量较疫情爆发前一周下降95%,各地项目开工复工延迟,都会对后期新增供应产生影响。需求方面,春节期间销售大幅回落,全国30个大中城市商品房成交面积较2019年同期下滑86%,线上售房打折促销收效甚微。
  经营性不动产遭遇严峻考验,零售、写字楼、酒店等商业地产面临较大困难。春节本是消费旺季,本该现金流充裕的零售商业不得不关门歇业,租金成本负担沉重。原本就供过于求的写字楼市场,需要较长时间消化疫情带来的影响。旅游业停摆,使酒店、餐饮空置率大幅上升。
  住房租赁企业面临较大的经营压力。大多数长租企业轻资产运营,房源都是租来的。受疫情影响,退租或要求降低租金的情况是可能的,长租公寓也采取了阶段性减免租金的措施,维持租赁合约、降低空置率。但是,疫情期间收入下降、运营管理成本增加,使长租企业短期内现金流明显减少,日常运营更加困难。
  房地产行业风险向金融领域溢出的可能性值得关注。疫情爆发之前,就已存在经济增长、财政收入过度依赖房地产行业、金融资源向房地产行业高度聚焦、居民住房杠杆率较高等问题。疫情当前,需要重点关注房地产企业面临的资金链压力、在建项目停工以及居民收入下降造成的违约风险。
  杜要忠建议,在坚持房住不炒、因城施策等基本政策方向不变的前提下,下一步要做的是优化房地产市场结构,供给端既重增量,又重存量;需求端,引导租赁需求。应加大住房金融创新力度,着力降低房地产金融领域的风险集中度,推进住房租赁资产证券化业务。
  五、稳就业的财政政策
  许思涛建议,在财政与货币政策之间,应更加重视财政政策的作用;财政政策的重点,应该是稳就业。长江商学院副院长周立表示赞同,认为财政政策应该以保就业、保民生为主,避免大水漫灌而造成经济的扭曲。
  韩咏红介绍了新加坡的做法。她说,新加坡政府最新推出的预算案,投入40亿新元,首要目标是保就业。对于月薪1.6万人民币的中低收入员工,政府向雇主提供为期三个月、相当于薪资8%的补贴,鼓励企业不要裁员。新加坡政府的核心思想,不是奢望可以毫发无损地度过危机,而是如何在疫情过后成为最早、最快复苏的国家。
  花长春说,财政用于减税降费、疫情防控、贷款贴息方面的支出已超万亿;地方财政资金紧张,积极财政政策的空间有限。在此情况下,财政赤字突破3.5%、专项债额度提升,应该是大概率事件。不搞大水漫灌、不搞房地产,作为方向和大原则是对的,但在需求疲软的情况下,仍有必要通过基建等方式,缓解企业困境和就业压力。
  六、定向精准、雪中送炭的货币金融政策
  李佩珈分析,受疫情影响,企业融资需求不断走弱。但是,疫情催生了线上零售、在线教育、远程办公等新业态加快发展。总体看,企业融资需求和信贷将呈前低后高、结构分化、逐步企稳的态势。
  短期看,批发零售、住宿餐饮、物流运输、旅游等服务行业、高杠杆企业、房地产企业、中小企业的现金流面临较大挑战。金融政策要以缓解企业、尤其是中小企业当期债务压力、防止现金流断裂为重点。
  下半年,随着逆周期调控措施陆续出台、到位,基建领域的融资需求将加快增长。除传统基建外,信息基础设施、公共卫生基础设施的融资需求都会进一步增长。
  资本密集型、技术密集型企业受疫情冲击较小,信贷需求稳定增长。医疗卫生、在线教育、远程办公等新业态的信贷需求逆势增长。
  旅游、购车、购房等居民传统消费大幅减缓,但在线零售等新消费逆势增长。下半年或疫情控制之后,消费领域有望出现V型反弹,但难以恢复到去年同期水平。全年消费不是特别乐观。
  李佩珈认为,此次疫情对经济的冲击大于2003年非典,货币政策要旗帜鲜明地发挥逆周期调控的作用,最大程度降低疫情的影响,综合运营降息、降准工具,帮助企业恢复现金流。目前形势下,降息更为重要,要进一步调低存款基本利率。
  降息的同时还要降准。由于企业现金流增长困难,导致企业存款增长缓慢,金融机构融资能力受限,需要通过降准的方式,缓解金融机构的流动性压力。
  货币政策要更加注重发挥结构性定向工具的作用,引导金融机构增加对制造业中长期贷款、民营企业中长期融资,帮助他们复工复产。通过财政贴息等方式,鼓励金融机构出台更多的贷款展期政策,缓解中小企业当期债务偿还压力。通过专项基金等方式,多渠道扩大企业资金来源。对疫情影响较大地区的金融机构,提高不良贷款容忍度。
  罗朝晖认为,解决中小微企业融资难、融资贵的问题,必须精准施策,单一模式是解决不了的,建立多层次的融资体系是关键。既要有银行,也要有小贷机构;既要有持牌机构,也需要民间融资。民间借贷是小微企业融资重要渠道,可以借助大数据等技术,加强民间融资监管,在加强监管的基础上,适当放活民间融资。同时,进一步挖掘银行信贷潜力,基于小微企业资质不高、抵押不足的特点,借鉴参考融资担保民间借贷的有效做法,允许小微企业异地房地或近亲不动产作为担保等等。也可以供应链金融的方式,为央企、大型企业产业链上的小微企业提供融资支持。
  保险资金可以发挥作用,比如,认购中小微企业的金融产品;通过股权质押等方式,向中小微企业的股东提供债券融资等。大力发展“营业中断责任险业务”,以事后经济补偿的方式,保障小微企业度过难关。
  七、疫情全球蔓延、资本市场波动加剧
  周园说,波士顿咨询最新的一份报告,就新冠病毒的演变设想了三个场景。一是快速得到控制,除湖北以外,全国其他地区三四月份恢复正常,湖北省年中启动疫后重建。二是长期共存,由于病毒扩散范围广,源头与传播链没有确认,短期无法彻底清除,未来可能不定期再爆发。第三个可能是全球大流行。上周发布报告的时候,这个可能性还比较低。现在看来,越来越令人担忧。由于各国防疫卫生体系参差不齐,不能像中国政府这样采取强有力的措施,一旦疫情爆发,将很难有效控制。
  花长春说,全球主要股市近日大幅下跌,主要原因就是疫情的海外蔓延。欧美投资者普遍担心,没有一个国家具有中国这样的体制优势,可以将疫情有效控制住;治疗药物半年之内难以投入临床。如果美国、欧元区疫情蔓延,全球经济前景将十分黯淡,这是资本市场悲观和过激反应的主要原因。
  花长春建议,货币政策要对资本市场的波动有所反应。资本市场的波动,可能引发系统性、连带性风险,连带经济加速下行。在此情况下,降低存款基准利率非常必要。
  八、反思与教训
  嘉宾们认为,此次疫情有许多教训值得总结,要将生物安全的重要性提升到战略高度。远大集团董事长张跃认为,由于来源不明、人传人、无国界等特点,病毒传播对经济安全、国家安全的风险不容低估,未来甚至有被恐怖分子利用的可能。国家应加大力度,防患于未然,从源头上加强防控。比如,随着气候变化、全球变暖,永久冻土解冻,新的病毒可能随之释放,风险很大。这方面,国家须提前防控。
  应对疫情的物理隔离有效但成本巨大,针对病毒的疫苗具有滞后性,跟不上病毒的变异。国家应加大科研投入,以技术手段隔断病毒传播。比如,瘟疫史表明,多次瘟疫都在五月份减弱或消失,证明阳光、紫外线、臭氧在控制微生物方面发挥作用。这一自然现象对我们的启示是,在人群聚集的公共建筑、大型楼宇、酒店、汽车、火车、飞机等公共环境,使用臭氧进行消毒、应用全新风通风系统,可以有效隔断病毒的广泛传播。
  张燕冬认为,此次疫情表明,公共管理、公共卫生体系亟待加强、完善。与发达国家相比,中国公共卫生领域的投入仍存在很大差距。周园建议,应致力于构建更有韧性的社会体系,推动建立高效、公开、透明的应急防控、便民服务数字化治理体系。
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