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最近，受到新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，全国多个城市针对房地产市场下发了“暂停经营”的通知，明令禁止售楼处、中介门店继续营业。1月26日晚间，中国房地产业协会也发出号召，全国楼盘暂时停止售楼处的销售活动，待疫情过后再自行恢复。 新型冠状病毒感染的肺炎疫情下各行各业都受到了影响，全国性的假期延期、工厂停工、物流停运，毫无疑问将会对形成短暂冲击。而受宏观经济的影响，房地产行业供求也将会出现链条式波动。 一方面，疫情规模大小、持续时长会对房地产需求产生很大影响，这种影响主要来自于宏观经济的波动。首先，GDP增长速度及增长值会影响居民可支配收入，进而影响居民的当期消费。其次，GDP增长预期会影响居民的收入预期，基于消费平稳及未来资金偿还的考虑，消费者会进行跨期消费抉择，延期消费。 另一方面，疫情对房地产行业的影响在于房地产投资、融资、生产、销售、产品都将会受到不同程度的影响，具体表现为，房地产投资施工的延期、融资环境、生产、产品市场选择标准转变等等，这也就意味着今年的“小阳春”甚至是第二季度的销售业绩都将受到影响。 值得一提的是2003年的非典疫情，同样作为社会突发事件，2003年的非典造成了国内GDP及房地产行业短暂性突然性的下滑，2004年疫情结束后又止跌回升。虽然在不同经济规模体量、不同行业发展阶段、不同的疫情状况下，疫情对房地产的冲击程度与范围将会有所不同，但是可以肯定的是，社会突发事件结束后，房地产开发、投资、施工、销售等将会重新回升甚至超越以往正常水平。 因此，针对此次疫情突发事件，我们需要重点关注的问题主要有两个，除了疫情对房地产行业的发展状况的影响，另一个就是疫情结束后，房地产行业的发展趋势。 疫情结束前，房地产企业都应该做好充足准备，转变销售模式，做好资金状况预判，与建设工程各承包商做好协调沟通，争取将影响降到最低。同时，需对客户需求产品结构的变化做出积极的反应和调整，调整生产投资计划以对标市场。 受疫情影响，企业由于投资、融资、生产、销售滞后产生的时间成本，会使得一些房企面临较大的现金流、资金回笼等生产投资压力，因此，疫情结束后，宏观收紧的可能性不大。另一方面，疫情结束后，随着房地产生产投资将会相继恢复甚至加速，为缓解资金压力，产品结构及存货结构或将发生重大变化。 接下来的几个月对房地产企业而言并不好熬，因此从投资、融资、消费等供需两端采取适当的放松政策有利于整个宏观经济的恢复和房地产行业的健康发展。比如考虑将银行利率下降到基准利率以下，降低首套、二套等改善型需求的首付比例，减少企业资金链压力或者以促销的方式销售存货都有助于刺激消费和投资，调整房地产产品结构。促进房地产行业和宏观经济的恢复。 但是不能排除，疫情结束后压抑的需求报复性的增长，我们对待房地产的基本态度仍旧是“房住不炒”，作为人们美好生活的重要组成部分，刚需以及改善型住房这块可以适当支持，只要是在不同收入水平下，可接受的范围内，此类合理需求应该予以满足，这有利于房地产行业的持续发展。 但是各类加杠杆的投机性需求仍旧需要严控。一直以来作为房地产风险的重要来源，杠杆投资、消费、经营是房地行业发展重大风险来源，给相关行业及宏观经济带来诸多不确定性。随着疫情结束和市场信心的恢复，找到合理需求与投机性需求的政策调节平衡点，是房地产行业精准调控和恢复的关键。 窃认为，虽然此次疫情不是我们想看到的，但是对房地产行业而言，有利于倒逼行业结构性改革和市场需求的调整，也给了政策阶段性调整过渡期和契机。
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发表于 2020-2-7 16:36
