2019年，金融政策整体总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧，5月份以来房企融资环境持续收紧，重点涉及信托、外债、开发贷等多领域。央行调整房贷利率定价机制，定价方式调整为“LPR加基点”，尽管LPR利率中枢下移，但房贷利率依旧易涨难跌。棚改开工量显著缩水，“计划减量、实际超量”也在预期之中，货币化安置比例降低，多数调研城市拆迁进度显著放缓。中央定调三阶段变化：3月份两会表态“防止房市大起大落”，7月底政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，12月份新华社重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。地方调控历经三阶段变化：1-4月份，多城调降人才落户门槛，呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策；5-7月份，地方调控关注房价红线，苏州、西安等市相继升级调控；8月份以来，人才新政不断发力，“四限”调控局部放松。 展望未来，中央控金融防风险，确保不发生系统性金融风险，房地产行业也是去杠杆最重要的领域。房地产融资有望边际改善，但房企整体融资环境依旧偏紧；而在LPR利率中枢下移的作用下，房贷利率将稳中有降。地方调控“外松内紧”，稳定仍是下一阶段房地产调控政策主基调，人才新政将继续发力，“四限”调控局部放松，但整体政策环境将持续偏紧。2019年总结
01中央稳-紧-稳：防大起大落，不将房地产作为短期刺激经济手段，再到全面落实因城施策 中央政策层面从年初的平稳预期转变为年中的加码预期，再到年末的平稳预期。3月份两会表态“防止房市大起大落”，4月份中央政治局会议重申“房住不炒”，7月份中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，12月份中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。 3月3-15日，两会作为政策风向标，引发市场广泛关注，主要涉及以下4个方面：其一，从“坚决遏制房价上涨”到“防止房市大起大落”，侧面映证未来楼市预期的转变；其二，平衡稳增长与防风险关系，调控强调地方主体责任，地方政府将有更多的政策自主权，可以根据市场实际情况，及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性；其三，信贷政策适度纠偏，企业去杠杆居民稳杠杆，着力缓解小微企业融资难、融资贵的困境；其四，稳步推进房地产税立法，考虑到立法程序的复杂性，2020年或将提交审议。 4月19日，中央政治局会议进一步重申“房住不炒”的政策主基调，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效机制。与此同时，住建部明确将房地产长效机制考核目标落实到年度、季度甚至月度，并对一季度房价、地价波动幅度较大的6个城市进行了预警提示。5月18日，住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。我们认为中央始终坚持“房住不炒”的定位，保持政策的连续性和稳定性，防止房地产市场出现大起大落，进而落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。而在具体的执行层面，中央已将更多的政策自主权赋予地方政府，要求夯实城市政府主体责任，确保房地产市场平稳健康发展。 7月30日，中央政治局会议明确提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。我们认为市场默认的“夜壶”理论已经失效，即使中国经济再困难，也不会重走刺激房地产进而挽救经济颓势的老路。房地产政策层面已由年初的平稳预期转变为年中的加码预期，意即“四限”调控仍将从紧执行，房价仍是不能碰的红线，城市房价也是决策层监管房地产市场的重要信号。 12月12日，中央经济工作会议提出：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。区别于7月底中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，本次会议重申坚持房住不炒的定位，落实因城施策、“三稳”的长效机制，房地产政策层面明显缓和，稳定将是下一阶段调控政策主基调。
02金融总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧，房贷利率先降后升再稳
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03地方松-紧-松：多城激励人才购房，紧盯房价红线加码调控，“四限”局部放松 地方调控历经三阶段变化：1-4月份，多城调降人才落户门槛，呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策；5-7月份，地方调控关注房价红线，苏州、西安等市相继升级调控，着力打压投资、投机性需求，维稳房价上涨预期；8月份以来，人才新政不断发力，上海、天津、南京等市仅限于部分区域放松限购，长沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。 年初，市场普遍预期2019年调控政策将有所松绑，政策层面谣言满天飞，真实反映市场浮躁心态。譬如，济南、南京取消限价，青岛、郑州取消限购皆属谣言。当然，部分城市政策执行层面确有放松，典型如南京，一季度仙林湖等板块新开盘项目售价皆突破所在片区限价上限。又如阜阳，率先取消限价，住宅备案价格不受土地出让限制，房企可根据市场价格自行调整。 与此同时，海口、西安、南京多城纷纷调降人才落户门槛，涉及放宽人才落户的年龄限制，取消购房落户的面积限制，降低落户的社保缴纳门槛等。石家庄全面放开城区、城镇落户迁入条件限制，实行“零门槛”落户。呼和浩特、宁波等多市更是落地人才购房补贴这类刺激性政策，典型如呼和浩特，本科及以上学历的应往届毕业生可半价买房。又如宁波，高层次人才最高可获60万购房补贴。 4月27日，丹东率先落地限购、限价，非户籍家庭在市区范围限购1套新建商品住房，同一楼盘售价每月环比涨幅不得超0.6%，就此开启热点城市升级调控的大幕。 而在被住建部点名预警提示之后，苏州房地产调控层层加码，一时到无以复加的地步。5月11日，苏州落地限售令，园区、高新区等部分重点区域新房限售3年，园区二手房限售5年。5月24日，苏州多部委召开座谈会，明确2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内。7月24日，苏州限购、限售双升级，非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房，3年内需连续缴纳2年及以上个税或社保；新房、二手房限售区域皆扩容至市区范围，其中新房限售3年，二手房限售5年。 6月20日，西安升级限购，政策力度相较严苛，新晋落户家庭社保连续满1年、非户籍家庭社保更是满5年才能在限购区域买房，并将临潼区纳入限购范围。核心动因在于房价上涨过快，西安房价同比涨幅连续6个月领跑全国。与此同时，受限于房价大幅上涨，大连、洛阳相继落地限价令，并采取暂停网签备案等惩戒措施。 综合而言，决策层调控房地产的决心已定，地方调控更关注房价红线，房价仍是不能碰的红线。 8月份以来，人才新政不断发力，“四限”调控局部放松。具体而言，上海、珠海、天津、南京、成都等市仅限于部分区域放松限购，典型如上海临港新片区，非户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人，社保缴存年限也由原先的连续缴满5年缩短至连续缴满3年；又如成都天府新区直管区，招商引资企业员工、行政企事业单位员工、引进人才等三类人员购房，不受户籍、社保缴纳时限的限制，但限售5年。 长沙、江门、三亚、佛山等市则在全市范围调降人才购房门槛，典型如长沙，专科以上学历或技师以上职业资格的人才，购买首套房不受户籍、社保缴存年限的限制；又如江门，调降港澳台、重点招商企业、持有广东省人才优粤卡等三类家庭购房门槛，无社保缴纳年限要求。
04棚改实际开工量已超额完成5.3%、货币化安置滞后效应，对三四线市场托底支撑 ...本节内容略...
2020年展望
01中央政策展望：把控金融调节防风险，房企融资有望改善，房贷利率稳中有降 展望未来，我们认为中央将控金融防风险，坚决打好三大攻坚战，确保不发生系统性金融风险。 近期，央行行长发表题为《坚守币值稳定目标，实施稳健货币政策》的文章，明确提出：综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节，前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。虽然金融层面要进行逆周期调节，但绝不等于对房地产放水，防范金融风险仍是一贯坚持的方向。另外，从去杠杆的角度来讲，现阶段房地产行业也是去杠杆最重要的领域。 预计2020年的货币政策将松紧适度，避免大水漫灌，但结构性宽松可期。房地产融资有望边际改善，但房企整体融资环境依旧偏紧，监管核心在于房企融资用途的合规性，保证未来施工和竣工的有序进行；而在LPR利率中枢下移的作用下，按揭贷款仍是银行信贷优选，2020年房贷利率大概率稳中有降，以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。
02地方政策展望：“四限”调控“外松内紧”，稳定是主基调，整体全面落实因城施策 可以预见的是，稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调，继续坚持“房住不炒”的定位，落实一城一策、因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。 地方调控“外松内紧”。限购、限价、限售、限签等“四限”政策仍是地方调控重要抓手，政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快，各城市可以根据房地产市场实际情况，及时调整未来政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。 预计2020年人才新政将继续发力，更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛，逐步放开人才购房限制性措施，“四限”调控局部放松。不过，我们认为改变经济过度依赖房地产，已然上升到国家的政治高度，并将是长期的战略选择。本轮调控政策难言实质性转向，房地产整体政策环境将持续偏紧，“四限”调控注定将贯穿更长的时间周期，进一步落实房地产长效管理机制。
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发表于 2019-12-21 11:00
