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开门见山。关于公寓的弊端，老生常谈，就算是买房小白，也基本能数出这么几点：
1、首付高（5成首付）、贷款年限少（10年）、利率高【5.88%（各地不一样）】
2、后期交易税费高
3、商水商电
4、没有学位、不能落户
5、40年产权
6、公摊面积高
但尽管有这么多的缺陷，依然有人对公寓跃跃欲试，一部分人是被总价低、不限购不限贷所洗脑，而另外一部分是钱太多，没有购房名额，又不想钱放在银行贬值，所以想把钱投进公寓。 后者土豪，可随意，但对于普通人而言，花50%的首付投入到公寓里面，到底值不值得？又是否有买的必要？
销售劝年轻人买公寓的时候，话术通常是：不限购不限贷，而且户型小，总价低，首付只有住宅的一半，等你以后要结婚的时候，可以卖掉再去买住宅，也不影响你的首套房资格。
而且买了自己能解决租房的问题，未来结婚后以后还可以出租或者卖掉，简直是一举多得。 于是你掐指一算，还真是，默默心动。 这个时候你就基本掉进大坑了。 总价低、首付低，实话。但过渡性居住，公寓真的住得舒服吗？ 市面上的公寓户型，往往是两梯十几户甚至是二十几户，高峰期等待不知要花费多少时间，而且梯户比高，容积率高，大多数又是独栋设计，毫无社区和居住品质可言。
另外，公寓的公摊面积多，一套60平米的公寓多数使用面积不到40平米，算下来单价也并不便宜。
大部分购买公寓的人，都是考虑出租，这导致一层楼里住的人又多又杂，隔音效果不好或者邻居素质不高的情况下，夜晚可能会有难以描述的声音传出，睡眠质量都无法保证。
在布局设计上，公寓因为小面积，在户型布局上往往不尽如人意，比如大通铺的单间设计，客厅卧室连成一条线，暗卫设计，单向采光通风，白天都要开灯，也没有阳台，衣服只能晒在窗户上，南方还会有回南天，不仅衣服晒不干，还有一股难以言喻的味道。
加上公寓又是商水商电，1.2-1.5元/度的电，再加上比住宅高出一倍的物业管理费，杂七杂八的费用加起来，等你去缴纳这些费用的时候，就知道什么是切肤之痛了。
比如深圳住宅居民用水3.5元/吨，而公寓用水是6元/吨
居民用电0.56元/度，而公寓是1.2元/度
同地段住宅物业费3.9元/㎡，而公寓物业费6元/㎡
而且公寓基本不通燃气，这意味着做菜只能用电磁炉。 对于一些爱做菜爱美食的人来说，电磁炉炒的菜没有“锅气”，毫无口感而言，和“烹饪”二字更是扯不上什么关系。 所以即便是砸下一半的首付去买的公寓，就算是过渡居住，也不一定住得舒心。
销售的第二个话术，自己以后不住了，可以出租或者卖掉。 但，真的那么容易吗？ 公寓面积小、不能上户口、使用用途很窄，并不是刚需产品，不像住宅那样有强大的需求支撑，而且在二手市场的税费很高，税费高达15-20%，一套100万的公寓，税费大概要去到15-20万。
这些意味着买公寓投资升值的利润空间非常小，高昂的税费也都决定着接盘的人群十分小众，在市面上流动性差。 而且公寓产权只有40年，产权到期后，需要主动申请续期并补高额地价，若没有自动续期或申请被驳回，则土地产权及房子会被无偿收回。 这些风险都直接影响公寓的换手，而且公寓的上涨，往往是后知后觉，跟随大市而涨，细心点的可以发现，除了核心中心区的公寓，大部分公寓都是因为片区内的住宅涨上去了，公寓才跟着上涨，但数字化的上涨并没有意义，关键是得卖得出去。 买公寓真的就如同守寡，基本赌的是租金上涨，而不是物业升值。 但中国的租售比是出了名的低，一二线城市的租金回报率，普遍只有2%左右。
国内大多数城市2%不到租金回报率，在全球来说，也是非常低的，既跑不赢通胀，还跑不赢目前市面上绝大多数的理财产品。
在北上广深依然有很多公寓是做不到以租养供的，这样的公寓简直就像是鸡肋，食之无味，弃之可惜。
何况现在市面上还有很多长租公寓参与竞争，比如万科泊寓、碧桂园碧家、优家等等，人家有公寓管家、社区活动、书吧等等，这些附加项十分加分，也很受年轻人青睐，一定程度上也构成对传统公寓出租的威胁。
除了公寓出租市场竞争激烈之外，雪上加霜的是今年年中，全国还有一波超90%的房屋租金下调潮。
如上图所示，一二线城市房租都有或多或少地下调，背后是受大经济环境影响，人均可支配收入增长缓慢，租金实在是涨不动了。
连猪肉的价格都翻翻，但是收入却没有明显增加，房租压力成倍增加，人们可接受租金的价格也在下降，这是今年租金涨不动的最大原因。
除了房租租金下跌，长租公寓也开始频频暴雷，例如，曾经野心勃勃的万科，都选择自动放弃万村计划的一部分签约房源，公寓出租市场也并不好过。
乐伽公寓直接宣布倒闭，一年内有近16家大大小小的长租公寓品牌“破产”，究其背后原因，都是“低价收房，高价租出”的模式难以为继。
所以今年的经济行情未见起色，租金实在涨不动，所以想用公寓赌租金的这条路，短期根本走不动。 砸下一半的首付去买公寓，卖不好卖，租不好租，看似是当下买不起住宅的无奈之选，实际上是延迟了你买住宅的时间。
当然，凡事也有例外，比如占据了核心CBD位置、又拥有豪华海景的深圳湾壹号和华润润府、前海一线海景公寓华润悦玺等，这些产品买来自住完全是ok的，但如果投资，一套动辄2000万到1亿以上的价格，纯属于富豪们的游戏了，和普通人无缘。 这种豪宅公寓，也并不具备太强的流动性，而且也绝不是土豪们的第一套房产，大多数购买这种土豪公寓的，都是没有名额且不差钱的土豪，是食物链顶端的高端玩家。
而房产小白基本是受低总价的诱惑而买入公寓，这种就特别容易成为炮灰。 我一直强调，人生的首套房产，一定要是住宅，预算不够，可以舍弃面积，但绝不要因为“划算”而选择公寓。 2020年，珍惜手中的资金、房票和贷票，把握好子弹，保证弹无虚发，才是最漂亮的出击。
一言以蔽之，欧美的公寓和住宅只是户型和大小不同，本质上都是住宅用地，但中国的公寓是商业用地上强行建住宅，是开发商瞄准城市房子供不应求的机会，开发出的一种“畸形”的产品，其很多方面并满足不了人们对居住的需求（不包括70年产权的那种“公寓”，那种其实性质还是住宅用地）。
只要公寓市场的本质逻辑不变，落户、学区的根本性问题无法解决，大部分公寓就并不具备居住和投资的价值。
如今的中国公寓市场，90%的公寓是不能碰的，还有5%的公寓是碰不上的，只有5%的公寓是有价值的，而你又能确保你能买到这5%对的公寓吗？ 一下子投入5成首付去买公寓，一旦买错，就会一步步开始蚕食掉你的资金，进退两难。 所以，切莫带着赌博的心态去买公寓，因为你大概率是赌输的。
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发表于 2019-12-21 10:01
