仲量联行：“金九银十”成色不足，住宅价格涨幅继续回落

黑色玫瑰

2019年11月18日，上海 —上周，国家统计局发布了2019年10月70个大中城市商品房住宅销售价格变动情况。数据显示70个大中城市商品住宅销售一手与二手价格同比涨幅整体回落。从环比来看，一、二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.1%、0.5%和0.6%，涨幅分别比上月回落0.3、0.1和0.2个百分点。

住宅销售整体企稳，城市分化加剧

1—10月份，全国商品房销售面积同比增长0.1%，增速今年以来首次由负转正。其中，住宅销售面积增长1.5%，连续三个月止跌企稳。虽然“金九银十”总体成色仍显不足，但开发商在部分城市的“以价换量”策略还是显现出一定效果，尤其是在中西部城市的销售增长带动下，全国住宅销售面积有所企稳。

虽然住宅销售整体企稳，但城市间仍存在较大分化。仲量联行监测的20个城市中，10月份4个一线城市总成交量较上月增长5.5%；但16个二线城市成交环比则下降8.6%且分化明显：武汉和南京等城市成交势头良好，而厦门和郑州等城市则放缓明显。

利率“换锚”至今，地产金融政策依然偏“紧”  

近期在货币政策保持流动性合理充裕的同时，相关部门针对房地产行业的资金监管并未弱化。尤其是在降准和房贷利率“换锚”的过程中，监管部门更加强调金融监管、预期引导，从而确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示：“自央行宣布利率‘换锚’以来，一年期LPR从4.25%小幅降至4.2%，体现政府着力于降低实体经济融资成本，尤其是缓解中小企业的资金压力；但房贷利率锚定的5年期LPR却一直维持在4.85%的水平，甚至个别城市在利率‘换锚’后的实际房贷利率还有小幅上升，可见监管部门对房地产市场的管控依然严格。”

融资收紧、资金监管加强，开发商拿地更趋谨慎

土地市场方面，受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响，今年下半年以来土地市场竞拍热度持续下降，尤其是一二线城市的土地溢价率下降明显。金融监管趋严和销售市场承压给开发商造成了双重压力，因此拿地节奏进一步放缓。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“整体看来，在‘房住不炒’的调控基调下，全国住宅市场调控已经取得了一定的成效，市场情绪整体回归理性。展望未来，我国整体宏观经济将继续承压，如何实现经济稳定与房地产市场稳定的平衡将变得尤为关键。预计四季度房地产调控政策将继续维持偏‘紧’状态，在年底各房企冲刺年度销售目标的压力之下，预计未来70城市整体价格增速将继续回落。”